吉林省长春市人民政府法制办公室


长春市商品房销售管理暂行规定
长春市人民政府法制办公室 长春市房地产管理局



第一条 为更好地贯彻实施《长春市人民政府关于加强商品房销售管理的通告》，促进房地产市场的健康发展，规范商品房销售行为，保护国家利益和商品房交易双方的合法权益，制定本规定。
第二条 凡在我市从事各类房地产开发经营的企业（以下简称开发企业，含“三资”企业），向境内外销售（含预售）商品房的，均适用本规定。
第三条 开发企业境内预售商品房，必须完成商品房建设总投资的20％以上或完成基础工程，方可向市房地产市场管理处申请预售，办理《商品房预售许可证》后，方可预售。
第四条 开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，须提交下列证、件： （一）营业执照； （二）《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》； （三）《建设工程开工许可证》； （四）计划部门签发的项目批准文件； （五）建设用地规划图、出售商品房总单元数、?
芙ㄖ婊⒏鞯ノ坏牡ハ咂矫嫱迹? （六）已完成建设总投资20％以上的证明； （七）房地产市场管理部门要求提供的其他证、件。
第五条 开发企业已竣工的商品房内销，几未获《商品房预售许可证》的，开发企业须持本规定第四条（一）至（五）项规定的证、件向市房地产市场管理处申领《商品房预售许可证》后，方可销售。
第六条 开发企业向境外销售商品房（含预售），必须向市房地产市场管理处申领《商品外销许可证》后，方可进行；预售的，还须按本规定第三条规定同时申领《商品房预售许可证》。
已竣工的商品外销，开发企业须提交本规定第四条
（一）至（五）项规定的证、件申领《商品房外销许可证》。
规定外销的商品房不得转为内销。
第七条 申请办理《商品房外销许可证》，必须具备下列条件之一并提交相应证明： （一）土地使用权出让合同规定向境外销售的； （二）经市政府有关部门批准向境外销售的。
第八条 开发企业须将许可证悬挂在售房场所，否则不得销售；在国内外发布售房广告的，须载明许可证的号码。
第九条 经批准销售（含预售）的商品房，售房单位与购房者须签订《商品房买卖合同》，已竣工商品房和预售商品房买卖双方应在签订合同之日起十五日内到市房地产市场管理处办理登记、鉴证和交易手续。 购房者须在房屋交付使用后三个月内，凭交易证明到市房产产权管理部门?
炖矸课菟腥ㄖぁ? 第十条 商品房在预售期间转让的（含外销），由转让双方凭经鉴证的《商品房买卖合同》，到市房地产市场管理处办理转让交易手续，原合同规定的权利义务随之转移，开发企业不得为预购房者办理更名。
第十一条 住宅小区的商品房，许可证分期发放；单体项目的商品房，许可证一次性发放。开发企业申领许可证时，须交纳抵押金。 房屋销售完毕的，由市房地产市场管理处收回许可证，返还抵押金。
第十二条 已取得售房许可证的开发企业，由市房地产市场管理处定期公告。
第十三条 凡违反本规定的开发企业，由市房地产市场管理处责令其停止销售、限期改正；逾期不改的，吊销其许可证，并视情节按有关规定予以处罚。
第十四条 本规定由市房地产管理局负责解释。
第十五条 本规定自一九九三年九月一日起施行。



1993年9月15日
所谓证据交换，是指于诉讼答辩期限届满之后，开庭审理以前，在人民法院的主持下，当事人相互明示其持有证据的行为或过程。我国的证据交换制度符合中国国情。在审判实践中，一些法院通过推行民事审判方式改革，都在以不同的形式或就证据交换进行实践与尝试，且积累了一些有益的经验，取得了一定的效果，但在审判实践中也存在一些问题。笔者就此谈一些个人的看法，并提出相应的对策。

　　一、证据交换制度存在的问题


　　1、证据交换的期限是否就是举证期限不明确。举证时限制度与证据交换制度是密切联系的，举证期限的确定也涉及证据交换时间问题。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《若干规定》）第三十八条规定，人民法院组织当事人交换证据之日即为举证期限届满之日。当事人申请延期举证经人民法院准许的，证据交换日相应顺延。在审判实践中有可能发生举证最后时限与证据交换的时间不一致的情形，因为并没有规定当事人协商确定的举证期限与当事人协商确定的证据交换的时间必须一致，也没有规定法院指定的举证期限与指定的证据交换时间一致。如果举证期限与证据交换时间不一致，以哪个期限为准？这条规定有模糊之处。为了合理运作，实践中应尽可能统一举证期限和证据交换时间，法院在确定证据交换时间时，最好将证据交换时间确定为举证期限的最后时间，否则当事人坚持在交换证据后举证期限届满前提出证据时，要予以否定就缺乏说服力。


　　2、主持证据交换的主体不明确。《若干规定》的出台，是完善我国民事诉讼证据制度，实现公正与效率，深化民事审判制度改革的必然要求。它标志着司法审判的中心将从法庭审判转向审前准备工作，案件的大部分审理工作都将在审前准备阶段进行。证据交换属审前程序的组成部分，审前程序必须在法官的主持下进行，证据交换也已明确规定由审判人员主持。但主持审前的法官是否适用继续主持开庭审理程序，如果不予以分离，势心有“先入”效应，如果予以分离，让两者各司其职，则应谁主持审前程序？这些在〈若干规定》中并没有明确的规定。目前各地做法不一，有的由庭准备法官主持，有的由主审法官主持。在基层法院，证据交换一般还是由审理该案的合议庭成员主持。这固然跟我国现实情况有关，但如果审前程序的法官没有作好相应的工作，所有的准备工作还得由审判程序完成，又违背设立庭前证据交换制度的初衷，故对此应有较明确的规定。在目前情况下，至少应明确不在立案庭和民事审判庭等业务庭从事审判工作的审判人员不得主持当事人交换证据。


　　3、增加确定诉讼请求的内容。当事人的诉讼请求是否明确，直接影响着案件开庭的质量和效率，如果证据交换时能将当事人的诉讼请求确定，对庭审有促进作用。原告有时因情况的变化增加或变更诉讼请求，被告又存在反诉的可能，诉讼请求的变化相应引起证据的变化，这对证据交换制度是一种冲突。〈若干规定〉虽然对增加、变更诉讼请求，反诉的的提出有规定，但如能在证据交换时确定，可以减少程序上的繁琐。确定的方式可采取直接询问的方法。


　　二、对证据交换制度的对策


　　1、设立证据失权制度。当事人在收到法院证据交换通知书后，存在有选择地提供证据或不提供证据的可能，仍然存在搞证据突袭。这种可能分为三种情况，一是当事人当时没有这一证据不可能进行证据交换。二是当事人知道存在某一证据，但无法收集，或虽向人民法院申请取证，人民法院没有收集。三是当事人有某一证据，但不提交进行证据交换。为了避免当事人不提供证据进行交换或搞证据突袭，应当推行证据失权制度。证据失权，是指当事人丧失提出证据的权利，实质是丧失证明权。证据失权制度，是指在法律规定或法院指定的期限内，负有举证责任的当事人没有向法院提出的证据，在期限经过后不得再次提出，当事人因此而丧失证据提出权和证明权的一项制度。证据失权制度有利于公平原则的落实和程序公正的实现。在法律上规定证据失权制度，通过设置提供证据的期间，能够为双方当事人创建进行诉讼行为的平等机会。而证据在期限经过后失权效果的产生，可以最大限度地避免在法庭审理中出现的突然袭击而导致一方不利的诉讼境地。


　　2、法官在证据交换中应充分行使释明权。法官释明权是指法官在民事诉讼中行使的一项具有权利义务合并性质的诉讼指挥权，是一种法官为了明了原告或被告主张的请求和事实情况而对当事人的主张和举证加以引导的积极行为。法官在证据交换中充分行使释明权，既可以有效确保实体判决之公正，又可以权大提高审判效率。如对请求权基础的释明。请求基础是当事人诉讼请求所依赖的事实及法律理由，由于当事人法律素质等原因，其请求权基础可能出现错误，此时，法官不应予以简单驳回，而应予以释明后，由当事人再作选择。如果原告起诉主张继续履行合同，但在证据交换时，法院根据双方提供的证据认为合同无效力，在这种情况下，如果法院不告知原告，原告肯定败诉，如果法院告原告，原告就可以改变诉讼请求。还有对继续提供相关证据的释明，证据是认定事实的关键，也是当事人取得胜诉判决的基础。对当事人在证据交换中所举证据不足以认定相关事实的，法院应注意加以引导，予以释明。此外法官在证据交换中还应注意对交换程序的简要释明，即告知当事人证据交换的的规则和程序，所出示证据的规格要求等。以及对交换行为的简要释明，主要是指导当事人有针对性地进行举证，并对有争议的问题提出鉴定、对当事人已经交换并表示无异议的证据，非经法定程序不得随意更改或者撤销等。


　　（作者单位：江西省黎川县人民法院）