论神示证据制度

刘侨


内容摘要
神示证据制度作为人类证据制度发展史上的第一个阶段，有其存在的历史必然性。本文通过对其构成部分、历史轨迹以及社会背景的研究，对我们了解古代人类证据制度的严格以及法律文化的发展有着重要意义。此外，神示证据制度的积极作用以及在现代证据制度的遗风往往被人忽视，本文将从神示证据制度本体及其价值方面予以揭示。
关键字：
神示证据制度 宣誓 神明裁判 心理与道德规制 社会秩序

人类证据制度的发展经历了神证、人证和物证三个阶段。而出现于人类奴隶社会的神示证据制度，即神证，作为原始诉讼形态裁判依据的第一道分水岭，并跨越数个世纪以致并残存至封建社会末期，有其历史的必然性。这是显而易见的，生产力的落后导致生产方式的低级状态，这便是神示证据制度产生的最为本质的历史背景及原因。
可以设想，当人类还处于奴隶社会的“初始状态”中，思想意识的滞后导致认识能力的狭隘性。他们很难估量出他们视野以外的事物的存在方式，没有先进工具的辅助也就直接导致了他们对周遭环境及自然小心谨慎的态度。神秘令他们不安，变化无常的天气、火山暴发、洪水的肆虐等激烈的自然现象使他们原本忐忑的心更加惶恐那些存在于他们感知范围之外的“生物”。这是“外界高等生物”的惩罚——智者们的猜测成了人们坚定的信仰，他们开始相信作为最高主宰者的神的存在，并无时无刻的监视着他们的行为。
而他们的想象却只能停留在他们的“所见所闻”，即他们所能掌控的生产工具，或许在此范围上略微有所拓展。生产技术的落后、生产方式的不合理直接决定了思想认识的局限性。就诉讼形态来说，由于缺乏相应的裁判资源，他们不得不求助于神明的“裁决”。正如美国学者霍贝尔所说：“从法律这一方面来说，一旦其手段不能收集到充分确凿的证据材料来解决案件的争议时，它便总是转而求助于宗教。在初民的法律中，通过占卜、赌咒、立誓和神判等方式求助于超自然来确定案件真实是非常普遍的。”【1】
一、神示证据制度的内涵与外延
关于神示证据制度的定义，有学者认为“是根据神明的启示来判断证据并进而认定案件事实，解决诉讼的一种证据判断。”【2】何家弘认为，“是司法活动中
采取一定方式邀请神灵帮助司法官员判断案情，并且通过一定形式把神灵的旨意


采取一定方式邀请神灵帮助司法官员判断案情，并且通过一定形式把神灵的旨意表现出来，作为裁判依据。”【3】由此，笔者认为，神示证据制度具有如下特征：第一，其证明效力源于神明的意思表示。神示证据制度之所以在当时被世人所采信，在于人们对神的追崇，进而认为神的意思表示具有与法律相当，甚至高于法律的效力。这一点在古希腊人身上体现的尤为明显，他们曾认为，“司法裁判的职责不能掌握在人的手中，而只能掌握在神的手中，法官之所以能就案件作出裁决，也是因为有神的帮助”【4】；第二，证据获取的方式为与神明进行假想性质的沟通。如宣誓即宣誓者与上帝或神进行心灵或灵魂上的沟通，火审水审等则是世人将当事人的身体送交神的一种托付；第三，其设置目的在于揭示案情“真相”，作为解决纠纷的一种途径；第四，与弹劾式诉讼制度密切相关。法官在审判过程中处于消极的仲裁地位，只是起到主持审理过程的作用，而法庭只是请求神灵揭示案件事实的一种场所和工具。控诉由原告主动提出，且被告在处于与原告平等的地位上进行抗辩，而在案情仍存在争议的情况下，往往诉诸于神明的裁判；第五，作为统治阶级平息纠纷、稳定社会及司法秩序的工具。因神在当时的至高无上的地位，故其所作出的裁决往往具有威慑力和公信力。
因而，可以将神示证据制度理解为：审判者通过反映神的意志的方式来作为其裁判诉讼争议事实的依据的制度。通过对神示证据制度的界定，不难看出其客观唯心主义的理论基础以及宗教迷信的思想基础。恩格斯曾云：“一切宗教都不过是支配着人们日常生活的外部力量在人们头脑中幻想的反映，在这种反映中，人间的力量采取了超人间力量的形式。”【5】而正是这种停留在世人意识层面上的超人间力量的借助及运用构成了神示证据制度的本质。
按照目前主流观点，神示证据制度由宣誓和神明裁判两部分组成，亦有学者将其划分为神誓法和神判法，【6】但二者在本质上是相同的。
所谓宣誓，即诉讼双方在陈述相冲突时，裁判者要求双方分别对神灵发誓，以证明其陈述的真实性。【7】其中，宣誓者在宣誓过程中的表现被审判者看作是神灵意志的间接表现。如果宣誓者不敢发誓、表现出慌乱的神态或是口吃结巴，则被认为是某种神灵报应的迹象。究其实质是对宣誓者的一种心理强制，出于对信仰的强大压力或是恐惧以及道德的制约而形成内心矛盾的外化。
神明裁判即指，通过某种冠以神的名义的自然力量的方式，让当事人接受身体上的考验来证明案件事实的方法。神明裁判的证明方式有很多，并且与不同国家、不同地区的宗教信仰和图腾崇拜有密切关系。如火审、水审、决斗等等。与宣誓对应，神明裁判则是采用对当事人的一种身体上的强制，这是一种对神力更为虔诚的笃信。由于其依靠的是不以人的意志为转移的听之天命的客观力量，故其是对司法审判公正性的严重破坏。
二、宣誓
作为奴隶社会以及封建社会部分时期诉讼活动取证来源的宣誓，在许多国家的法典、文书中均有明确的规定。

其中3800年前制定的《汉穆拉比法典》有诸多涉及。第20条，“倘奴隶从拘捕者之手脱逃，则此自由民应对奴隶主指神为誓，不负责任。”第126条，“设若某人并没有失落什么而声称自己失落了某物，并诬陷自己的邻居，则他的邻居应在神前发誓来揭穿他并没有失落什么，而他则应加倍偿还他的邻居自己所贪图的物品。”第131条，“倘自由民之妻被其夫发誓诬陷而她并为被破获有与其他男人同寝之事，则她应对神宣誓，并得回其家。”第226、227条：“如理发师不告知奴隶的主人而为奴隶剃落奴隶印记，则此理发师应断指。但是如果理发师因被自由民欺骗而剃落奴隶印记，则此理发师应宣誓：‘我非有意剃之’，从而就可免负刑事责任。”第249条，“设若某人租用牡牛，而神击中它以致倒毙，则租牛的人应凭神发誓并免除责任。”【8】
此外，《苏美尔法典》第7条规定：“引诱自由民之女离家外出，而女之父母知之者，则引诱此女之人应对神发誓云：‘彼实知情，过应在彼’。【9】《亚述法典》第8条：“如果有人破坏他的同伴间的大片田界，有人以誓言揭发他并证明他有罪，那么他应加倍交还他破坏而取得的田地；他应斩掉一指，受一百杖责，并应服王家劳役一整月。”【10】公元20世纪的埃什嫩那国王卑拉拉马的法典第2条：“倘自由民并无他人所负任何之债，而拘留他人之女奴为质，则女奴主人应对神宣誓说：‘我不负任何债务’，该自由民则应付出与女奴身价相等之银。”【11】另外，公元5世纪西欧墨洛温王朝《萨利克法》规定，在法庭上一方必须一丝不苟地按正确形式和姿势对神宣誓并提出指控。另一方按同样严格的方式对神宣誓并作出反驳。若一方出现形式上的错误，或陈述中出现口吃，则判其败诉。【12】而按照古日耳曼人的法律与习惯，也采取让各方当事人正式宣誓的方法进行裁判。【13】
在我国奴隶社会时期也有关于宣誓制度的记载，如《周礼·秋官·司盟》：“有狱讼者，则使盟诅”，“日盟诅，各以其他地域之众庶，共有牲而改焉，既盟则为司盟共祈洒脯。”据《墨子·明鬼》记载，齐庄公下有王里国、中里徼二臣。二人打了3年的官司依然无果。于是让这两人各准备一头羊，并到齐国神社去宣誓。宣誓时刺羊出血，洒于祭坛，并让二人读誓词。王里国顺利读完了誓词，而中里徼的誓词只读到一半则被羊角触死。故判王里国胜诉。
在古代宣誓制度中，除了直接宣誓，即当事人自己宣誓外，还包含辅助宣誓。在涉及严重罪行的案件中，若双方均信誓旦旦，则要有他人进行辅助宣誓。这些人被称为旁证人或助誓人。他们要宣誓证明当事人的誓言是真实的，若他能顺利通过宣誓，则胜诉。关于辅助宣誓的规则在各国均有不同的规定，但大致上来讲，其数量是由案件争议事实性质的严重程度来决定的。【14】此外，他们无须了解案件争议事实，他们唯一需要了解的则是当事人的品行，并通过宣誓的方法予以
证明。同样辅助宣誓在一些法典中也有所规定，如《萨利克法典》第58条规定：

“如果有人杀了人而交出自己的所有财产，但还是不够偿付依法所该付的罚款，那么他必须提出12个共同宣誓人，他们将宣誓说‘在地上、在地下，除已交出的东西外，并没有其它任何财产。’”
这里，无论是直接宣誓还是辅助宣誓，其誓词内容往往有所规定。《汉穆拉比法典》第9条，“自由民遗失某物而发现其失物在另一自由民之手。倘占有此失物者云：‘此物由一卖者售与我，我在证人之前买得’，而失物之主亦云：‘我能提出指导此为我物之证人’，则买者应领到出售此物之卖者及购买时为之见证之证人；而失物之主人亦应提出知此为其失物的证人。法官应审理他们的案件，而交付买价时为之见证之证人及知此失物之证人，皆须究其所知，声明于神之前。卖者为窃贼，应处死；失物之主应收回其失物，买者应从卖者之家收回其所付之银。” 古日耳曼法也有类似规定，当事人对自己的陈述必须宣誓：“我的陈述是真实的，毫无虚伪之处。”【15】公元9世纪英国“盎格鲁－萨克逊法律”中规定：“索赔被窃财物的原告誓词：‘我在上帝面前宣誓，指控他就是盗窃我财物的人。这既不是出于仇恨、嫉妒或其它非法目的，也不是基于不实传言或信念。’被告人的誓词为：‘我在上帝面前宣誓，对于他对我的指控，我在行为和意图上都是无罪的。’助誓人的誓词为：‘我在上帝面前宣誓，他的誓词誓清白和真实的。’”
三、神明裁判
神明裁判作为古代神示证据制度的一部分，与宣誓有着一定的联系。两者虽都是审判者裁判的依据，但这种在现在看来极端荒谬、毫无意义且最为形式的裁判方法在当时却往往有着终局性的效力。出于一种将纷繁复杂的案件托付于神之最终处断的信念，它在某种程度上成为宣誓过后的下一审判环节。
就表现形式上看，神明裁判与宣誓有着明显的区别，前者的表现形式明显更为丰富。这里，笔者将择要进行列举和介绍：
水审，分为冷水审和沸水审。冷水审一般是指将被告人投入河水中，就其是否能摆脱困境而进行案件事实的裁判。《汉穆拉比法典》第2条：“设某人控他人行妖术，而又不能证实此事，则被控行妖术的人应走进河中。如果他能被河水制服，则揭发者可取得他的房屋；反之，如果河水为他剖白，使之安然无恙，则控他行妖术的人应被处死，而投河者取得揭发者的房屋。”第132条：“妇女与别的男子通奸案件，在这类案件中，妇女为了表白自己没有通奸，应投入河中，接受河水的考验。”此外，古日耳曼人将当事人的膝盖绑起来，再用一根绳系在腰部，慢慢放入水中。根据她的头发长度在绳上打个结，如果她的身体沉入水中的深度足以使那个绳结没入水中，则被告人清白。这是因为洗礼教派的“圣洁之水”不能容纳提供虚假证言的恶人。【16】而在我国云南的景颇族也有类似的裁判方法。当事人双方亲友帮助各出二三十头牛，送往山官处作抵押，然后在村寨头领的主持下，让当事人沿一根插入深水中的竹竿下潜，谁在水下潜的时间较长则视为有理并获得对方的牛。【17】至于沸水审是指通过将当事人的手伸入沸腾的水或油锅，事后观察其受伤程度来进行案件事实的裁判。如在我国云南景颇族、佤族和四川的彝族等让当事人在放有钱币的开水锅中捞钱币；贵州台江等地的苗族让当事人在混有黄蜡、牛油的开水中捞斧头。据《十六传》记载有一种名为“捞油”

的沸水审，是先将酥油倒入锅内，再用约两钱重的黑白石子各放一枚在锅里。将油烧开，原、被告用水和牛奶洗手后，便伸入油中捞取石子，捞着白子者则有理，反之无理。【18】
火审，通过让当事人接触火焰或被烧至滚烫的硬物，事后观察其受伤程度来进行案件事实的裁判。公元9世纪法兰克人的《麦玛威法》中规定：“凡犯盗窃罪必须交付审判。如在审判中为火所灼伤，即认为不能经受火的考验，处以死刑。反之，不为火所灼伤，则可允许其主人代付罚金，免处死刑。”中世纪的欧洲盛行一种“热铁审”，即牧师先给烧红的铁块洒上圣水并说道：“上帝保佑，圣父、圣子和圣灵请降临这块铁上，显示上帝的正确裁判吧！”再让被告人手持热铁走过9英寸的距离，最后被告人的手被包扎起来，三天后进行检查，若有溃烂的脓血则视为有罪。这与我国古代《南齐书》卷五十八列传第三十九记载十分类似：“扶南国‘无牢狱，有讼则……烧锁令赤，著上捧行七步，有罪者手皆焦烂，无罪者不伤。’”
决斗，是指由争讼双方当事人进行搏击，以搏击的胜负结果来现示神意，并据以认定案件事实。【19】决斗主要在西方国家盛行，如丹麦国王弗罗陀曾下令要求一切争执都通过决斗来解决。条顿族要求控告人在“证人作证”和“以决斗作保证的证据”之间做出选择。其中以在法国盛行时间最长，一直持续到1818年才废除。决斗执行程序一般在法律中予以规制，如双方当事人社会地位必须相当或属于同一等级，农民是不配与封建领主决斗的。此外，决斗中所使用的器具也要视双方的社会地位而定。若双方是封建领主或绅士则可用剑和盾为武器来决斗，如果是农民则只能用木棍相互搏斗。【20】另外，一些国家在决斗前会让当事人对神宣读誓词，决斗中只允许休息3次，每次1小时，决斗要进行到一方被杀死为止。【21】
除上述以外，还有很多神明裁判方式在某一时期的某一地区盛行。如基督教式的十字形证明是指让原、被告面对面站立，两臂左右平伸，使身体呈十字形，接受上帝的考验。维持该姿势站立较为持久的一方即所言真实。以占卜的方式定罪量刑在我国奴隶社会国家曾予以适用，在我国商代的甲骨卜辞中记载：“贞：王闻唯辟？”“贞：王闻不唯辟？”另外还有大量的神明裁判方式不胜枚举，如规定于古印度《那罗陀法典》的毒审法、秤审法、圣谷审法、抽签审法，我国《论衡》中所记载的“以兽触罪”以及少数民族沿用至20世纪前期的嚼米、鸡蛋判、首或首、磨掌、扎手、吊簸、打头等神明裁判法。【22】
值得一提的是神明裁判在古代审判官的适用倾向性问题。根据上述介绍，当事人在神明裁判的考验下很难不受伤害，而倘若受到伤害则要承担相应的法律责任，这对接受考验的一方明显不利。因而，古代审判官对于神明裁判的适用一般是在案情严重或十分复杂的情况下，并适用于嫌疑极大的当事人。
四、神示证据制度的正价值及其影响
正如柏拉图所预言：“诚然，在这当今世界上，神秘方法已不盛行。人们对
于神的信仰已经变化，于是法律也必须变化。”神示证据制度从12世纪开始走向衰落。1215年，欧洲天主教拉特兰大教会明令禁止使用神明裁判后，荷兰最早废除，随后法国于1260年，罗马帝国、英国于1290年相继废除该制度。【23】
神示证据制度在现在看来是荒谬愚昧的，其对司法公正的破坏往往成为人们关注的焦点，但其之所以能横跨奴隶社会、封建社会这人类历史两大阶段，其所蕴涵的正价值不容忽视。
首先，不能用现在的标准去衡量神示证据制度在当时的社会背景下的价值。就宣誓而言，仅仅通过被告人的一句誓言即可免责在现在来说是十分可笑的。然而这种制度却选择诞生在了人类初期对世界的初步探索与认识阶段，作为当时人类灵魂寄托的神使得宣誓笼上了庄严而神圣的外衣。由于人感受到自己在自然面前的渺小，便将神与自然等同了起来，在定期举行的宗教祭祀活动中更加巩固和加强了神灵在人们心中高不可攀的地位以及无所不能的本领，这包括认为神能审视人类的行为甚至思想灵魂。也许是当时的这种主流思想使得几乎所有人都不会去怀疑神的存在和能力，这也就决定了宣誓对当事人的心理规制力。一句简单誓言对于他们来说有着非同寻常的意义，因为他们所说的每一句话将会受到神的审视，而不诚实的陈述被视为对誓言的违背、对神的亵渎。这在某种程度上，这便形成了对撒谎者心理压力及道德的约束，他们在法庭上往往表现的神情紧张、忐忑不安。是心中思想斗争的外化使他不敢正视法官，以至于在念诵誓词时出现口吃、结巴等现象。而诚实者由于心中坦荡，故能无所顾忌的吐露事实，并表现出镇定的神态。
因此，神示证据制度在当时的条件下一个很重要的作用便在于借助神力对当事人，尤其是撒谎者所造成心理压制力。无论审判官当时是否意识到这一点，但这种制度本身往往能起到让人意想不到的效果。
浙江省杭州市人民政府


杭州市人民政府令
　
第５１号



　　《杭州市房地产交易市场管理暂行办法》已经市人民政府审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　王永明
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九三年七月十七日


　　　　　　　　　　杭州市房地产交易市场管理暂行办法

第一章　总则





　　第一条　为了加强对本市房地产交易市场的管理，维护房地产经营活动的正常秩序，促进房地产业的发展，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本暂行办法。


　　第二条　本办法所称房地产交易是指在行政划拨的国有土地上各类房屋的转让、租赁、抵押、调换的经济活动。
　　凡在本市市区城镇范围内行政划拨的国有土地上各类房屋的转让、租赁、抵押和调换的交易活动，除法律、法规另有规定外，均适用本办法。
　　需要有偿转让、租赁、抵押行政划拨的国有土地的，以及以行政划拨的土地使用权作为股份入股经营的，应向市土地管理局提出申请，补办出让手续，补交出让金。
　　以出让方式取得土地使用权的土地转让、租赁、抵押以及连带房屋转移的行为，不适用本办法。


　　第三条　杭州市房地产管理局是本市房地产交易市场的主管机关，依法对房地产交易市场进行管理。
　　杭州市土地管理局依法对本市房地产市场中有关土地管理进行监督检查。
　　杭州市房地产管理局按季将本市房地产市场交易情况抄送市土地管理局备案。
　　因房屋所有权依法转移而引起土地使用权转移的，由土地管理部门依法办理相应的土地使用权转移、变更手续。


　　第四条　房地产市场主管机关的职责是：
　　（一）贯彻房地产市场管理的有关法律、法规、规章和政策。
　　（二）对从事房产交易中介服务的单位和个人进行资质审查。
　　（三）监督、检查房产经营活动，查处经营活动中的非法行为。


　　第五条　房产经营活动，应进入房地产市场进行，并遵守法律、法规和本办法的规定。
　　任何单位和个人在房产经营活动中，不得损害国家利益和社会公共利益。


　　第六条　商品房屋开发建设部门预售、出售在行政划拨土地上建造的商品房活动，按商品房管理办法实施管理，商品房出售后所有人或使用人的交易活动，适用本办法。

第二章　房产评估和价格管理





　　第七条　本办法所称房产评估是指房产评估机构对各类房屋根据其结构、等级、适用程度、地段差异以及市场供求等因素，对其价值所作出的认定。


　　第八条　凡从事房产评估业务的单位必须经市房地产管理局进行资格审定。从事房产评估业务的个人，须具有相应的专业知识，经市房地产管理局考核合格，取得评估员资格证书后，方能从事房产评估业务。


　　第九条　进入房地产市场的房屋，必须经过房产评估，确定其评估价格。未经评估的房产，不得进行转让、租赁、抵押和调换。
　　房产评估机构可按有关规定收取评估费。具体标准由市房地产管理局会同市物价局制定。


　　第十条　单位自管房、私房的转让价格，由转让双方参考其评估价格自行协商确定。


　　第十一条　房管部门直管房、单位自管房和私房，作为住宅出租，其租金标准按物价部门会同房管部门规定的租金标准执行，免缴房产交易调节基金；作为非住宅出租，其租金由租赁双方协商确定，并按本办法的规定缴纳房产交易调节基金。


　　第十二条　市房地产管理局可会同市物价局根据市场交易情况不定期公布房产交易价格情况，指导房地产市场价格。


　　第十三条　房产交易活动应按以下规定缴纳房产交易调节基金：
　　转让房屋的调节基金，按实际转让价格（实际转让价格低于评估转让价格的按评估转让价格）的２０％缴纳；租赁房屋的调节基金，按实际租赁价格（实际租赁价格低于评估租赁价格的按评估租赁价格）的２０％缴纳；抵押房屋，以抵押物清偿债务的，按转让房屋处理。
　　房产交易调节基金由转让方、出租方缴纳。


　　第十四条　房产交易调节基金统一由市房地产管理局代收，全额上缴市财政，专款专户存储，专项用于城市建设，并受市财政、审计部门的监督。


　　第十五条　房地产交易双方应如实申报交易价格，不得瞒价。
　　对低于房产评估价格２０％以上转让的房屋，除按评估价格征收调节基金外，房地产市场管理部门有优先购买权。


　　第十六条　享受国家优惠政策购买的房屋在出售或出租时，其出售价格或租金以及增值费、调节基金的征收办法，另行制定。

第三章　房地产转让管理





　　第十七条　房地产转让是指房屋所有权人将房屋所有权通过买卖、赠与、交换等方式连同土地使用权进行转移的行为。


　　第十八条　房地产转让应贯彻公平合理、协商一致、等价有偿的原则，并签订书面协议。


　　第十九条　单位自管房的转让，须凭上级主管部门批准文件；享受国家、单位补贴购买或建造的私房，需要转让时，按国家有关规定办理。
　　房屋所有人转让共有房屋，须提供极有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人转让租赁期未满或未定租赁期的房屋，须提前三个月通知承租人，租赁关系由有关各方协商解决，在同等条件下，承租人有优先购买权。


　　第二十条　房产拍卖，必须委托杭州市房产拍卖专业机构进行。


　　第二十一条　个人在城镇购买房屋必须符合国家和省、市有关规定。
　　单位因特殊需要必须购买私有房屋和外省、市在本市设立机构需要购买房屋的，必须持有关证件，经市房地产管理局批准。


　　第二十二条　房屋因转让发生产权转移时，该房屋占用的土地使用权随房屋产权一并转移；同一房屋产权分割转让的，各房屋所有人占有相应比例的土地使用权，但同一幢房屋所占用的土地使用权整体不可分割。


　　第二十三条　下列房地产不准转让：
　　（一）无合法产权证件的；
　　（二）产权尚有争议的；
　　（三）房地产债务未结清的；
　　（四）其他依法限制权属转移的。


　　第二十四条　依法转让的房地产，受让人应向市房地产交易管理所办理立契过户手续，缴纳有关税费，向市房地产管理局申领房屋所有权证，并凭房屋所有权证到市土地管理局相应办理土地使用权变更登记手续。

第四章　房屋租赁管理





　　第二十五条　房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付约定租金的行为。


　　第二十六条　出租房屋，包括以房产入股联营、合营、承包经营等形式发生的房屋租赁，租赁双方应签订书面协议，并向市房地产管理局申请办理租赁手续，经审查批准后，领取《房屋租赁许可证》，按规定缴纳有关税费，租赁关系方为有效。以土地使用权入股经营的，应按土地管理规定首先向市土地管理局办理有关手续。
　　承租非住宅用房从事经营活动的，工商行政管理部门核发营业执照时应查验承租人的《房屋租赁许可证》。


　　第二十七条　出租的房屋必须结构牢固，房况良好，安全可靠，符合使用条件。
　　危险房屋严禁出租。


　　第二十八条　房屋租赁应订立租赁契约。租赁契约须载明租赁期限、租金标准以及租赁双方的权利和义务。
　　非住宅租赁契约须经房地产管理机关审核并办理登记手续。


　　第二十九条　机关、团体、部队、企事业单位不得租用或变相租用私有房屋。因特殊需要必须租用的，须经市房地产管理局批准。


　　第三十条　承租人应按期缴纳租金，并按契约规定用途使用房屋。如改变用途、改建、扩建及改造设备时，双方应提前商定，并按有关规定修改契约内容。
　　租赁期满时，承租人应当将房屋退还出租人，需续租的应重新签订租赁契约。同等条件下，原承租人有优先租用权。实行土地使用权有偿有限期出让的房屋租赁期限，最长不超过该房屋使用范围内土地使用权年限。


　　第三十一条　外来从事劳务或经商活动的暂住人员租用房屋，必须持有原居住地区的户口证明、居民身份证及有关证件，办理租赁手续。


　　第三十二条　承租人有下列情形之一的，出租人有权单方终止租赁合同：
　　（一）承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借或改变用途的；
　　（二）承租人利用承租的房屋进行非法活动、损害公共利益的；
　　（三）承租人无正当理由累计六个月不缴租金或闲置房屋达三个月以上的；
　　（四）承租人损坏房屋结构和设备而又不维修、不赔偿的；
　　（五）房屋发生重大损坏，经杭州市危险房屋鉴定所鉴定为危险房屋不能继续使用的。


　　第三十三条　房屋租赁，出租方应按租金额的４％向市房地产管理局缴纳租赁管理费。

第五章　房屋抵押管理





　　第三十四条　房屋抵押是指房屋所有人以该房屋作为债务偿还担保，设定抵押权，将房屋抵押给债权人的行为。


　　第三十五条　房屋抵押当事人必须是法人或具有完全民事行为能力的自然人。
　　房屋抵押活动必须遵循自愿、公平、诚实、信用的原则，不得违反国家有关法律、法规。


　　第三十六条　下列房屋不得抵押：
　　（一）无合法所有人，尚未确权或产权有纠纷的；
　　（二）代管房产代管人无法定所有人签署委托书的；
　　（三）党政机关、军队、大专院校自管的；
　　（四）宗教寺庙、古建筑、影剧院、医院等公益设施的；
　　（五）限制抵押的（确定为拆迁区域的房屋，违章建筑、临时建筑的房屋，拖欠税金、债务尚未清偿的房屋，被司法、行政机关扣押、诉讼保全、查封的房屋）；
　　（六）房地产管理部门认为不宜抵押的。


　　第三十七条　房屋抵押担保债务的范围为主债务本身和因主债而产生的孽息以及不按时清偿债务给债权人造成的损失。
　　抵押房屋必须由抵押人向中国境内注册的保险公司投保，抵押权人为该保险的第一受益人。


　　第三十八条　同一处房屋设定若干抵押权的，其抵押价额之和不得超过该处房屋的总值。清偿次序按批准先后确定，同时批准的，按各方债务额比例清偿。


　　第三十九条　单位自管房屋抵押时，应经上级主管部门批准。
　　个人或多人共有的房屋在进行抵押时，除出具房屋所有权证、共有权保持证、土地使用权证外，须经共有人同意，并出具书面协议，共负抵押连带责任。


　　第四十条　抵押当事人申请办理抵押房屋前，应向房产评估机构申请评估。未经房产评估机构评估定价的房屋，不得作为抵押物。
　　抵押双方应签订抵押契约。抵押契约签订后，当事人应在十五天内向当地房地产管理机关和土地管理机关办理他项权利登记，并将抵押权利情况载入抵押人的房屋所有权证和土地使用权证。


　　第四十一条　房屋抵押期满，债务清偿完毕，抵押契约即告终结。双方应在十五日内到原办理部门办理抵押注销手续。


　　第四十二条　抵押人到期不能清偿债务，抵押房屋连同土地使用权由债权人委托杭州市房产拍卖专业机构和土地使用权拍卖专业机构联合进行拍卖，拍卖所得价款，其中土地使用权部分全额上缴市级财政，其余价款扣除应缴纳的房产交易调节基金外，按顺序清偿债务。按照土地使用权有偿出让进行拍卖的，所得价款应当首先补缴土地使用权出让金后，再按顺序清偿债务。

第六章　房屋调换管理





　　第四十三条　房屋调换，是指房屋使用者之间就房屋使用权进行调换的行为。


　　第四十四条　房管部门直管房屋、单位自管房屋、私有房屋之间使用权允许调换。


　　第四十五条　房管部门直管房屋和单位自管房屋、私有房屋使用权调换，双方当事人应征得房屋所有权人同意，并达成书面协议，共同到调房管理部门办理手续。


　　第四十六条　房屋使用权调换，因房屋结构、面积、地段等方面有明显差异的，实行差价调换。　


　　第四十七条　直管房屋使用权调换由房地产管理部门对其房屋使用价值进行评估，并据此收取差价费。


　　第四十八条　差价费由房地产管理部门收取，用于调房管理的日常开支。

第七章　房产交易中介服务管理





　　第四十九条　市、区房地产管理部门可以根据需要设立固定的房产交易场所。其主要任务是：
　　（一）组织引导房产经营单位和个人进场经营；
　　（二）为房产经营者提供洽谈协商、中介服务、交流信息、展示行情等各种服务；
　　（三）开展房产买卖、租赁、调换的委托代理业务；
　　（四）开展房产吞吐、抵押等经营业务。
　　经营房产交易场所的单位，必须经市房地产管理局进行资质审查，并向工商行政管理部门办理有关手续。


　　第五十条　兴办房产交易中介服务机构，应向房地产市场管理部门递交书面申请、组织章程和有关证件，经批准后，向工商行政管理机关申请登记，核发营业执照后，方可营业。


　　第五十一条　从事中介服务的房产经纪人，应持所在地户籍证明和有关证件，向房地产市场管理部门提出书面申请，经资质审查合格批准后，向工商行政管理机关申请登记。房产经纪人，从事中介服务可按规定收取劳务费。未经房地产市场管理部门批准，任何单位和个人不得从事房产交易中介服务。

第八章　罚则





　　第五十二条　违反本办法规定，谎报房屋转让、租赁价格的，由市房地产管理局除没收其实际转让、租赁价格与谎报价格之间的差额外，还可按差额的一至五倍处以罚款。


　　第五十三条　未经批准擅自从事房产交易中介服务的单位和个人，由市房地产管理局没收其非法所得，并处以非法所得一至三倍的罚款。


　　第五十四条　当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉；当事人也可以直接向人民法院起诉。


　　第五十五条　房地产交易市场管理人员徇私舞弊、违法乱纪、索贿受贿的，由所在单位或上级机关给予政纪处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第五十六条　房产转让、租赁、抵押、调换发生纠纷的，当事人应协商解决。协商不成的，纠纷当事人可以申请房产纠纷仲裁委员会仲裁，也可以向人民法院起诉。

第九章　附则




　　第五十七条　涉外房地产转让、租赁、抵押，按有关涉外房地产的法律、法规执行。


　　第五十八条　各县（市）城镇房地产交易市场管理可参照本办法执行。


　　第五十九条　本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。


　　第六十条　本办法自发布之日起施行。