厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局关于厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法的通知
福建省厦门市人民政府办公厅
厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局关于厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法的通知
厦府办〔2011〕6号
各区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局：
根据国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）和建设部《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）精神，经市政府常务会第121次会议研究同意，现将市国土房产局制定的《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》转发给你们，请认真遵照执行。
厦门市人民政府办公厅
二O一一年一月十九日
（此件主动公开）
厦门市存量房经纪合同和
交易合同网上备案办法
第一条 为了提高存量房交易信息的透明度，规范存量房经纪和交易行为，加强存量房交易结算资金管理，保障存量房交易安全，提高存量房交易登记效率，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市国有土地范围内存量房交易（包括买卖和租赁），经纪合同和交易合同应当按照本办法规定进行网上备案。
第三条 厦门市国土资源与房产管理局（以下简称市国土房产局）负责存量房经纪合同和交易合同网上备案的组织实施和管理工作。
厦门市房地产交易权籍登记中心（以下简称房地产交易登记中心）负责存量房经纪合同和交易合同网上备案的具体实施工作。
第四条 房地产经纪机构进行存量房经纪合同和交易合同网上备案前，应当向市国土房产局办理网上用户认证手续。
第五条 房地产经纪机构办理网上用户认证手续后认证信息发生变化的，应当在5日内向市国土房产局办理变更认证手续。
第六条 房地产经纪机构在接受存量房交易经纪业务时，应当核验房地产权属证明和委托人的身份证明，并通过网上备案系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的，房地产经纪机构不得接受委托。
第七条 房地产经纪机构接受存量房交易经纪业务后，应当通过网上备案系统与委托人签订经纪合同，将经纪合同文本传送至房地产交易登记中心备案。
第八条 房地产经纪机构接受存量房交易经纪委托的，应通过网上备案系统及时发布委托出售和出租房产的下列信息：
（一）房屋建筑面积、结构、位置、用途等状况；
（二）房地产交易条件；
（三）房地产经纪机构名称、联系方式和主办经纪人员；
（四）其他相关信息。
第九条 经纪合同网上备案后，委托人与房地产经纪机构协商一致变更或者解除的，由房地产经纪机构通过网上备案系统更新或者注销备案信息。
第十条 房地产经纪机构撮合达成交易后，应当为交易双方当事人提供签订交易合同网上备案服务。交易合同经交易双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上备案系统将交易合同文本传送至房地产交易登记中心备案。
交易双方当事人在达成交易合同前，可以通过网上备案系统再次比对房地产权属状况。
第十一条 双方当事人协商一致变更交易合同的，原房地产经纪机构应当为交易双方当事人提供合同变更的网上操作服务。
第十二条 交易双方当事人应当在交易合同约定的期限内，向房地产交易登记中心办理登记手续。
在交易合同约定办理房地产登记申请手续的期限内，双方当事人协商一致解除交易合同的，应持解除合同的书面协议和其他规定材料，到房地产交易登记中心注销交易合同的备案信息。
第十三条 房地产权利人不委托房地产经纪机构出售或出租存量房的，可以向房地产交易登记中心申请通过网上备案系统发布房源信息；达成交易的，房地产交易登记中心应当为交易双方当事人提供通过网上备案系统签订交易合同的平台。
第十四条 存量房交易实行交易结算资金账户管理制度。
存量房交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定，划转交易资金。
第十五条 交易保证机构是专门从事交易资金监管的机构。交易保证机构不得从事房地产经纪业务。
第十六条 房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。
第十七条 存量房交易当事人约定通过专用账户划转交易资金的，买卖双方应当与房地产经纪机构或交易保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》和《存量房交易结算资金托管证明》，办理转移登记手续时应当提交《存量房交易结算资金托管证明》。
存量房交易当事人按照合同约定自行交付交易资金的，办理转移登记手续时应当提交《存量房交易结算资金自行划转声明》。
第十八条 房地产经纪机构应当如实提供存量房交易经纪合同和交易合同备案信息，并遵守交易结算资金账户管理制度及网上备案系统操作规程。
第十九条 房地产经纪机构违反本办法规定的，市国土房产局可将经纪机构的不良记录记入经纪机构的诚信档案，责令其限期整改，并暂停其网上操作资格。
第二十条 市国土房产局应当定期汇总、分析和发布全市存量房交易信息。
第二十一条 市国土房产局可根据本办法制定实施细则。
第二十二条 本办法自2011年3月1日起施行。
有限责任公司的股权转让理论及律师实务
注：
1、本文作者唐青林，中国人民大学法学硕士，北京中伦金通律师事务所律师，主攻公司法。擅长办理公司法律业务，包括公司设立；公司并购重组；公司合并、分立；公司股权变更、分割；公司股权诉讼；股东权益保护等。联系方式：lawyer3721@163.com，13366687472（北京）。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》（项先权博士主编，国家知识产权局知识产权出版社，2006年出版）。
股权作为股东出资形成的一种对公司的控制权，可以依照法定条件和程序自由转让。股权自由转让制度，是现代公司制度最为成功的表现之一。正是凭着充分而有效的股权自由转让制度，新老投资者不断更替，资本市场不断拓展，公司运营所需资本源源不断地得到补充与供应，以资本为基础追求商业财富增长的现代市场经济才得以充满生机和活力。但我国旧公司法对有限责任公司股权转让的规定，比较简陋，使得有限责任公司股权转让实践中出现了很多无法可依的问题。公司法修改之后，设专章对有限责任公司的股权转让问题予以了明确规定，细化了转让程序，完善了转让制度，使有限责任公司的股权转让更具可操作性，避免了以往实践中容易出现的法律漏洞。
一、有限责任公司股权转让的概念
一般情况下，有限责任公司的股权转让称之为出资转让，股份有限公司股权转让称之为股份转让，但根据新公司法的规定，把有限责任公司的出资转让也称之为股权转让。所谓股权转让，是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。股权转让以后，公司股东发生变化，在全部转让出资的情况下，出让方的原股东地位被受让方取代，受让方成为公司的股东。但就公司本身而言，除了因股东变更而发生若干登记事项的改变外，公司法人资格并没有任何改变。股权转让行为由于涉及到公司、股东、第三人等众多法律主体的利害关系，因此法律对其设定了严格的转让条件和程序。因此，股权转让是一种要式行为，必须严格依法进行。
前文已经讨论，股权作为股东出资所获得的对公司的一种控制权，属于一种新型的独立的民事权利，其具体内容非常丰富，兼具支配权和请求权，但作为股东出资的对价，股东利益的最大化实现才是股权的最终目的和最为核心的东西，股权是资本化的权利。正是股权的这种资本性，决定了它的可流通性。由于股权的权利独立性，转让并不对公司资产产生影响，股权的流转反而有利于公司自身的资本稳定，股权的可转让性是股权的资本性所决定的。
二、有限责任公司股权转让的方式及其法律限制
（一）有限责任公司股权转让的两种方式及其法律规定
有限责任公司的股权转让通常有两种情形：对内转让和对外转让。由于有限责任公司兼具资合与人合性，其人合性的特点决定了对股东对外转让出资应进行限制，这是保障公司股东的稳定性和公司健康运行所不可缺少的，因此不同形式的股权转让方式，法律对其设定的条件及程序宽严有别。由于对内转让是将股权转让给公司的其他股东，这既不会影响到公司的资合性质也不会造成人合的矛盾，因此公司法对此无限制，只要转让方和受让方就转让的比例、价格、时间等事项达成协议即可，其他股东无权干涉。而对外转让由于是将股权转让给非股东方，这虽然不会影响公司的资本总额，但是我们不能保证原股东会欣然接受新股东的加入，股东间的高度信赖关系不一定存在，可能会影响公司的正常运营，所以公司法对对外转让进行了较多的规范和制约。
新公司法第七十二条和第七十三条对有限责任公司的股权转让条件、程序及其他股东优先购买权的行使做出了明确规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。”“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。”
同旧法条相比，新公司法在股权转让方面做出了以下修订：1、增加规定了转让股权的股东征求其他股东意见的法定形式，即必须书面通知征求其他股东同意。旧公司法由于没有这方面的要求，导致实践中转让出资的股东有时只是口头征求其他股东的意见，在股权转让以后，其他股东又以未接到股权转让的通知从而影响其优先购买权的行使为由，主张股权转让无效，严重危及了交易安全和交易秩序的稳定。公司法修改后，新法明确了书面通知义务的要求，很显然可以有效预防纠纷的发生。2、对其他股东对股权转让表示异议的权利增加了期限限制，明确规定其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。这一规定可以防止其他股东无期限的拖延其表示异议的权利，从而使欲转让股权的股东自由转让出资的意志得以顺利实现。3、增加规定了其他股东优先购买权的行使顺序和方式，有效弥补了旧公司法的漏洞，避免了旧公司法下最易出现的法律纠纷。旧公司法只是笼统规定了在有限责任公司股东转让股权时，其他股东享有优先购买权，但对如何行使优先购买权并未做出规定。实践中，如果有两个以上的公司股东都主张行使优先购买权时，就难免会因为没有相关的法律规定而引发纠纷。新公司法要求在两个以上股东都主张行使优先购买权的，由其协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。这样就有效避免了法律纠纷的产生，使得股权转让可以依法顺利地进行。4、增加规定了公司章程对股权转让的约定，体现了公司自治精神。5、对法院强制执行股权作了规定，明确在此种情况下，其他股东仍然享有优先购买权，并对这种优先购买权的行使做出了期限限制，避免了旧法情形下因缺少法律规定而侵害其他股东优先购买权行使的情况。总之，新公司法的上述规定，不仅明确了法律对股权对内转让与对外转让的不同要求，而且使得有限责任公司的股权转让程序更加细化，更具可操作性，对预防纠纷的产生，保障股权转让的顺利进行具有十分重要的意义。
由有限责任公司的资合性质所决定，公司股东会的决议奉行资额主义，但资本多数决的原则使得控股股东在公司中享有绝对的权利，公司的计划、决议几乎都由其控制，现实生活中，有些有限责任公司的大股东利用其对公司的控制权，长期不向股东分配利润，也不允许中小股东查阅公司财务状况，权益受到损害的中小股东又无法像股份有限公司股东那样通过自由转让股份退出公司，有限责任公司的股权转让要受到法定条件的诸多限制，对外转让时必须征得其他股东过半数同意，这就使得中小股东的利益受到严重损害。为了改变公司法在保护中小股东权益方面无能为力的状况，新公司法明确了有限责任公司中小股东在特定条件下的退出机制，加强了对中小股东权益的保护。公司法第七十五条规定：“有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权：（一）公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的；（二）公司合并、分立、转让主要财产的；（三）公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。”
（二）有限责任公司的股权继承问题
除了上述基于法律行为的股权转让外，有限责任公司的股权能否因继承而取得，一直是理论上争议不断的热点问题。由法律上的空白和理论上的争议所致，实践中一旦出现有限公司的股权继承问题，当事人就会显得无所适从，纠纷迭出。
为了解决这种无法可依的局面，新公司法第七十六条规定：“自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格；但是，公司章程另有规定的除外”。新公司法的这一规定明确解决了股东资格的继承问题，但也赋予了公司章程的自主权，即在公司章程没有做出相反规定的情况下，有限责任公司的股东资格是可以依法继承的。法律的这一规定充分体现了对公司自治的尊重，有效协调了股东的合法继承权与有限责任公司人合性的矛盾。如果有限责任公司股东对其相互之间的信任非常看重，着重维护股东之间的这种人合性质，则其可以通过公司章程约定有限责任公司的股东资格不能继承。任何一个公司股东都必须接受公司章程的这种安排，其加入公司本身即意味着对这种协议安排的接受，意味着对其出资财产继承权的放弃。如果公司股东更为注重对其个人出资财产继承权的维护，则不必在公司章程中做出上述安排，这样一旦发生股权继承问题，完全可以依照法律规定进行股东资格的继承。
对于公司法第七十六条在实践中的运用，应当注意两点：1、该条规定仅适用于自然人股东。也就是说，只有自然人股东死亡以后才发生股权的继承问题，对于有限责任公司的法人股东，则不能依据公司法的该条规定主张股权的合法继承。2、该条所称“股东资格”的继承，应当理解为是股东资格的全面继承，既包括股权的财产权内容，也包括股权中基于股东身份所产生的人身权内容，实践中那种认为继承人只能继承股权中相应的财产权益－自益权，不能享有共益权的观点是根本错误的，与继承权的性质和法律的本旨是不相符合的。
三、有限责任公司的股权转让程序
股权转让本质属于权利的买卖，股权转让合同就是股权转让的基本形式。股权转让应当遵守合同法的一般规定，同时因为股权自身的特性还要受到公司法的调整。一般说来，转让人与受让人基于股权转让的合意达成真实一致的意思表示时，合同即能成立。合同的生效一般也允许当事人之间自由约定，但法律规定必须履行批准或登记手续才能生效的，只有经过法定程序获得批准或登记之后合同才能生效。
股东股权依法转让后，根据新公司法第七十四条和《公司登记管理条例》第三十五条的规定，应当依法办理公司内部股东变更登记和股东工商变更登记。即公司应当注销原股东的出资证明书，向新股东签发出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。对公司章程的该项修改不需再由股东会表决。至于股东工商变更登记，《公司登记管理条例》规定，有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明。有限责任公司的自然人股东死亡后，其合法继承人继承股东资格的，公司应当依照前款规定申请变更登记。
综上，根据我国公司法律、法规的规定，有限责任公司的股权转让一般要经过如下程序：1、向股东以外的第三人转让股权的，由转让股权的股东向公司董事会提出申请，由董
事会提交股东会讨论表决；股东之间转让股权的，不需经过股东会表决同意，只要通知公司及其他股东即可。
2、双方签订股权转让协议，对转让股权的数额、价格、程序、双方的权利和义务做出
具体规定，使其作为有效的法律文书来约束和规范双方的行为。股权转让合同应当遵守合同法的一般规定。
3、在转让股权过程中，凡涉及国有资产的，为防止国有资产流失，根据国务院发布的《国有资产评估办法》第三条的规定，如对国有资产拍卖、转让、企业兼并、出售等，都应进行资产评估。股权转让的价格一般不能低于该股权所含净资产的价值。
4、对于中外合资或中外合作的有限公司股权转让的，根据现行《中外合资企业法》、《中外合作企业法》的规定，要经中方股东的上级主管部门同意，并报原审批机关审批同意以后方可办理转让手续。
5、收回原股东的出资证明，发给新股东出资证明，对公司股东名册进行变更登记，注销原股东名册，将新股东的姓名或名称，住所地及受让的出资额记载于股东名册，并相应修改公司章程。但出资证明书作为公司对股东履行出资义务和享有股权的证明，只是股东对抗公司的证明，并不足以产生对外公示的效力。
6、将新修改的公司章程，股东及其出资变更等向工商行政管理部门进行工商变更登记。至此，有限责任公司股权转让的法定程序才告完成。
附：有限责任公司股权转让的相关法律文本：
（一） 股权转让协议
转让方（甲方）：
受让方（乙方）：
甲乙双方经过友好协商，就甲方持有的 有限责任公司股权转让给乙方持有的相关事宜，达成如下协议，以资信守：
1、转让方（甲方）转让给受让方（乙方） 有限公司的 %股权，受让方同意接受。
2、由甲方在本协议签署前办理或提供本次股权转让所需的原公司股东同意本次股权转让的决议等文件。
3、股权转让价格及支付方式、支付期限：
4、本协议生效且乙方按照本协议约定支付股权转让对价后即可获得股东身份。
5、乙方按照本协议约定支付股权转让对价后立即依法办理公司股东、股权、章程修改等相关变更登记手续，甲方应给与积极协助或配合，变更登记所需费用由乙方承担。
6、受让方受让上述股权后，由新股东会对原公司成立时订立的章程、协议等有关文件进行相应修改和完善，并办理变更登记手续。
7、股权转让前及转让后公司的债权债务由公司依法承担，如果依法追及到股东承担赔偿责任或连带责任的，由新股东承担相应责任。转让方的个人债权债务的仍由其享有或承担。
8、股权转让后，受让方按其在公司股权比例享受股东权益并承担股东义务；转让方的股东身份及股东权益丧失。
9、违约责任：