安徽省合肥市人民政府


合肥市城市住宅小区管理办法

合肥市人民政府第28号令　



第一章　总则





　　第一条　为加强城市住宅小区的管理，提高城市住宅小区的管理水平，为居民创造优美整洁、设施完好、生活方便、文明安全的居住环境，根据国家有关法律、法规和建设部《城市新建住宅小区管理办法》，结合本市实际，制定本办法。



　　第二条　本办法所称住宅小区，系指本市城市规划区范围内，基础设施配套比较齐全，总建筑面积在二万平方米以上（含二万平方米）的居住区。

　　本办法所称住宅小区管理，系指对住宅小区内的建筑、市政环卫公用设施、公共卫生、园林绿化、交通秩序、治安保卫、集贸市场以及环境容貌等进行管理、维护、修缮和整治。

　　本市住宅小区管理遵循属地管理与行业管理相结合的原则。



　　第三条　本办法适用于本市城市规划区范围内的住宅小区的管理。



　　第四条　成立合肥市住宅小区管理领导小组，由分管市长任组长，成员由市政府有关职能部门和各区（镇）负责同志担任，负责协调处理全市住宅小区管理中的重大问题。

　　市房地产管理局为本市住宅小区的行业主管部门，对物业管理公司进行资质审核，监督、指导小区的管理工作。

　　合肥市住宅小区管理领导小组下设合肥市住宅小区管理办公室（以下简称办公室），办公室设在市房地产管理局，负责全市住宅小区行业管理工作。

第二章　管理体制





　　第五条　住宅小区由物业管理公司按照统一管理、专业承包、合理收费、方便住户的原则实施管理。

　　物业管理公司由管委会选聘。物业管理公司必须服从管委会和所在街道的行政管理，并接受行业主管部门的指导。



　　第六条　凡组建住宅小区物业管理公司的，必须向行业主管部门申请领取《物业管理资质证书》，无《物业管理资质证书》的，不得从事住宅小区的物业管理。



　　第七条　管委会由主管部门和所在地区（镇）政府、街道负责牵头组建。其主要职责如下：

　　（一）制定管委会章程，维护住宅小区内的房地产产权人、使用人的合法权益；

　　（二）选聘、续聘或解聘物业管理公司；

　　（三）审议物业管理公司年度管理计划和住宅小区管理服务的重大措施。并对物业管理公司的管理工作进行检查和监督，协助其落实各项管理工作及规章制度的执行；

　　（四）接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；

　　（五）接受行业主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地的区（镇）政府的监督指导。



　　第八条　物业管理公司的主要职责和义务：

　　（一）制定住宅小区各项管理制度；

　　（二）依法和依照委托承包管理合同对住宅小区实施管理，重大管理措施须提交管委会审议；

　　（三）依照本办法和有关规定收取管理费用，履行承包管理合同，依法经营；

　　（四）有权制止违反规章制度的行为，有权要求管委会协助管理，有权选聘专营公司承担专项管理业务；

　　（五）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费；

　　（六）接受管委会和住宅小区内居民的监督，接受行业主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地的区（镇）政府和街道的监督指导。



　　第九条　管委会必须与物业管理公司签订委托承包管理合同，并报行业主管部门备案。合同中应明确：管理的项目、内容、标准、费用及双方的权利和义务、合同期限、违约责任等事项。



　　第十条　物业管理公司如符合财政部（1994）财税字001号文件规定，可享受税收优惠政策。

第三章　移交接管





　　第十一条　新建住宅小区的房屋、道路、绿化以及其他公用设施，必须按照国家有关规定进行规划设计施工，住宅小区竣工验收办法另行制定。

　　新区开发或者旧区改造时，应当依照国家有关规定建设生活废弃物的清扫、收集、运输和处理等环卫设施，所需经费应当纳入建设工程概算。



　　第十二条　行业主管部门会同有关部门和小区所在地区（镇）政府参与住宅小区设计、施工管理和竣工综合验收。住宅小区各项工程竣工验收合格后，方可交由管委会及有关专业管理部门接管。

　　住宅小区移交前，进住的住户按本办法规定应交纳的各种费用，由开发建设单位负责代收，待物业管理公司选聘后，即移交，否则住户应交纳的费用由开发建设单位负责交纳。



　　第十三条　开发建设单位应将完整的竣工资料、图纸和技术档案资料全部移交给管委会，作为住宅小区管理的基础资料。



　　第十四条　迁居住宅小区的住（用）户，必须凭《房屋所有权证》到物业管理公司填写住（用）户登记卡，办理入区手续，签订遵守住宅小区管理规定的公约。

　　新建住宅小区，开发建设单位派员与物业管理公司联合办公，并在住（用）户办妥以上手续后移交钥匙。本办法实施前的住宅小区，在实行专业化管理后由住（用）户到物业管理公司补办登记签约手续。

第四章　房屋与市政公用设施管理





　　第十五条　住宅小区的单位自管房屋及其设备由物业管理公司实行统一管理。私有房屋的自有部位由产权人自行维修，也可委托物业管理公司代修。



　　第十六条　住宅小区内的住（用）户必须爱护房屋和室内外设施，不准擅自改变房屋的结构、用途和外貌；不准乱接管线；住宅楼的走道、楼梯、屋面、平台不准私自占用和违章搭盖；室内禁放危险品；阳台存放杂物不得超荷载或超过栏杆高度。



　　第十七条　住宅小区内的住（用）户需对房屋进行结构性维修改造的，应经产权人同意并报物业管理公司批准后，方可施工。



　　第十八条　住宅小区内的住（用）户必须爱护市政公用设施，未经批准不得接引、拆除或改变。物业管理公司应安排专人负责巡查，发现损坏，及时向专业管理部门报修。

第五章　环境与治安管理





　　第十九条　管委会和物业管理公司应制定和完善住宅小区的卫生管理制度，物业管理公司必须加强对住宅小区环境的管理。住（用）户应自觉维护住宅小区的环境卫生。



　　第二十条　物业管理公司应配备专业卫生人员，对住宅小区的公共场地和公用设施进行定时清扫、清洗，垃圾日产日清，保持小区环境卫生整洁。

　　物业管理公司应定期对公共场地和公用设施进行卫生检查，发现问题及时处理。



　　第二十一条　住宅小区内禁止饲养家畜、家禽，不得设有干扰、危害居民健康和污染环境的场点。

　　单位或个人不得在小区内违法建设、占用土地、堆放建筑材料或垃圾。确需使用空地的，须向物业管理公司申报，经管委会同意并经有关行政主管部门批准后，方可使用。



　　第二十二条　住宅小区内的树木、花草、绿地、雕塑、花坛、栏杆、围墙、环卫设施等的日常管理和维护，由物业管理公司在专业管理部门的指导下负责实施。小区内的住（用）户有保护小区绿化和参加美化小区活动的义务，要爱护树木、花草、花坛、雕塑等设施。



　　第二十三条　住宅小区的治安保卫，按《合肥市社会治安综合治理条例（试行）》和户籍管理规定执行。

　　公安部门要加强对住宅小区的户籍管理，及时办理户口登记、迁移手续。无常住户口的，应按规定及时办理暂住户口。



　　第二十四条　住宅小区内的车辆管理由物业管理公司负责。

　　住宅小区内禁止大型载重车辆入内，除特种车辆（如救护车、消防车、警车等）外，其他机动车辆进入小区必须经物业管理公司同意，并按指定的地点停放。



　　第二十五条　在住宅小区内集贸市场经营的经营者，必须服从物业公司的管理，按指定的场所摆摊设点。

第六章　管理经费





　　第二十六条　住宅小区管理经费的筹集和使用以“取之于小区，用之于小区”为原则。主要来源为：

　　（一）新建住宅小区移交时，由开发建设单位按小区商品房总建筑面积×销（预）售价的4‰-7‰一次性划拨给住宅小区管委会，作为“住宅小区管理基金”。该项基金存入办公室指定的银行专户存储，只准以该项基金的增值部分作为住宅小区维修养护经费来源的补充，不准挪作他用。使用时，必须经办公室批准（基金的具体使用管理办法另行制定）。

　　（二）由各产权人出资建立房屋共有部位和公用设施维修基金。维修基金按下列渠道收取：

　　1．开发建设单位在出售房屋时按建筑面积5－10元／平方米向购房者代收（单位购房10元／平方米，私人购房5元／平方米），交由管委会存入办公室指定的银行专户存储，用于房屋共有部位和公用设施的重大维修项目，使用时必须经办公室批准。

　　2．由产权人按建筑面积每月0．05元／平方米的标准向管委会交纳。

　　（三）物业管理公司向住宅小区内的房屋产权人或住（用）户收取室外卫生费（含清扫和垃圾收集、运输、处置费用）、室外统管费和自行车看管费。具体收费标准由行业主管部门报物价部门审批后实施。

　　（四）开发建设单位应在小区内按小区总建筑面积的2‰-5‰无偿提供经营性用房。该经营性用房可由物业管理公司按委托管理合同的约定进行经营，经营性收入用于小区的管理和维护。

　　凡1992年以后交付使用的小区，开发建设单位应按4‰-7‰的标准提供小区管理基金及按2‰-5‰的标准无偿提供小区经营性用房；凡在1992年以前交付使用的住宅小区未按4‰-7‰的标准提供小区管理基金及未按2‰-5‰的标准无偿提供小区经营性用房的，原开发建设单位应给予经济补偿。

　　（五）政府视财力情况每年适当安排一部分城市建设维护资金，用于补贴本办法发布前已交付使用的小区道路、下水、环卫设施、绿化、公用设施等的维修养护管理。该项费用由办公室作为专项维护资金专户存储，统一使用。



　　第二十七条　物业管理公司未经有关部门批准，不得擅自扩大收费范围和提高收费标准，不得向小区内的房地产产权人和使用人乱摊派费用。



　　第二十八条　管委会和物业管理公司应将住宅小区经费的收支情况定期公布，接受房地产产权人和使用人及有关部门的监督。审计、财政等监督部门应加强对小区经费收支情况的审计。

第七章　罚则





　　第二十九条　房地产产权人和使用人有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失，拒不改正的由所在街道处以罚款：

　　（一）对不按期交纳费用的，按日加收所欠费用5‰的滞纳金；

　　（二）对损坏室内外设备及小区内各种设施的，责令赔偿或修复，并处以100-200元的罚款；

　　（三）对违反本办法第十六条、十八条、二十一条规定的，限期纠正，并处以150-300元罚款；

　　（四）对违反本办法第十七条规定的，限期恢复，并处以500-1000元的罚款。



　　第三十条　管委会、物业管理公司及行业主管部门的工作人员在实施管理或依法执行公务时，住（用）户应给予支持，干扰、阻碍执行公务的，由公安部门依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚。



　　第三十一条　物业管理公司应严格按照本办法实施管理，如有不履行合同职责或违反本办法的，住（用）户或房屋产权人有权投诉，管委会有权制止，并要求其限期改正，赔偿损失。



　　第三十二条　被处罚的当事人对处罚不服，可在规定的期限内申请复议或提起诉讼，逾期不申请复议，又不向人民法院起诉，又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章　附则




　　第三十三条　未移交的住宅小区由开发建设单位负责管理。



　　第三十四条　本市住宅小区管理中所使用的《物业管理公司资质证书》及有关文本，由市房地产管理局统一印制。



　　第三十五条　住宅组团及单幢住宅楼参照本办法执行。几个规模较小的居住区可以由同一物业管理公司管理。



　　第三十六条　市属三县可参照本办法执行。



　　第三十七条　本办法由市房地产管理局负责解释。



　　第三十八条　本办法自一九九五年七月一日起施行。


1995年7月1日
浅谈房屋租赁合同终止后添附物的处理

安徽明和律师事务所王明水

〔内容提要〕由于我国《物权法》对添附制度未作规定，而相关法律、法规及司法解释规定又过于简单笼统，导致司法实践中对房屋租赁合同终止后添附物的处理尺度
不一，本文努力从动产与不动产附合的原理入手，提出了处理房屋租赁合同终止后添附物的原则。
关键词： 房屋租赁 添附物 处理原则

在处理房屋租赁合同纠纷中，常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理约定不明确或未作约定，加之法律、法规规定比较原则，处理起来比较棘手，致使对添附物的处理各地尺度不一，直接影响当事人的切身利益。对此，笔者仅就房屋租赁合同终止后如何处理添附物的问题，作点肤浅的探讨。
一、关于房屋租赁活动中添附物范围
何谓房屋租赁活动中的添附物、添附物包括哪些方面，现有法律并无明确规定。笔者认为，房屋租赁活动中的添附物至少应包括两个方面，即装修物（或称对租赁物的改善）和增设物（或称增设他物）。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括在原建筑物上的扩建、改建物，也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条 规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施，不得擅自拆改、扩建或增添”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也会损坏房屋本身，所以从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物处理，因此，笔者认为，应当将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。
二、添附的法律含义
在民法理论中，添附是混合、附和、加工三者的总称。附合是添附中最主要的一种形式，是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。动产与不动产附合需要具备以下条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。在房屋租赁纠纷中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设备设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。根据上述附合原理，实践中常把房屋租赁活动中的添附物，界定为附合于房屋并与房屋融为一体不可分离的装修和增设物，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值，不包括可以拆除，又不影响自身价值的增设物
三、我国现行法律对处理添附的有关规定及其缺陷
添附是财产所有权取得的一种形式，也是物权变动的一项重要规则，是物权法的范畴，但我国物权法对此没有规定，现有的法律、法规规定过于原则简单，主要有：
1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”
2、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条。该条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”
3、《城市房屋租赁管理办法》第23条。该条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”
从上述规定不难发现，现有法律对关于房屋租赁纠纷中添附物的处理的规定比较笼统简单，如最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条中只有财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，如果财产所有人不同意附合，其添附物怎样处理没有规定。而《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》对添附物的处理并未涉及。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值，而我国物权法对添附制度未作规定，不能不说是一种遗憾。
四、 司法实践中对房屋租赁合同终止后处理添附物应把握的原则
由于我国《物权法》对添附制度未作规定，《民法通则》对增添物的处理也没有直接规定，我国《合同法》第223条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条、《城市房屋租赁管理办法》第23条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论应成为处理房屋租赁纠纷中此类问题的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的添附物及其补偿时，应坚持下列原则：
1、当事人约定原则。适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止的情形。在房屋租赁纠纷中，经房屋所有人同意的装修和增设是一种合法的添附行为，对装修和增设投入损失的承担按当事人事先约定处理，这是民法自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的意见》（下称《意见》）第86条中规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此为确立当事人约定原则的直接法律依据。
在依据当事人约定原则处理承租人的租赁物时，如原租赁合同属非正常终止（如合同无效或被解除），即使当事人事先约定了具体处理条款，笔者认为也不能按约定处理，因为当事人双方对添附物处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行，是附条件约定，当租赁合同无效或被解除时，当事人原先据以约定的情势已发生变更，若仍按原约定处理，难免危及无过错方的利益。
2、侵权责任原则。适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。在房屋租赁活动中，房屋承租人只取得承租房屋的使用权，在未取得所有权人同意的情况下进行装修或增设，实质上已侵犯了房屋所有人的所有权，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《合同法》第223条规定：“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。” 《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“…因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：“…没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除”。上述规定是侵权责任原则的主要依据。
3、过错责任原则。在承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添，但租赁合同属非正常终止，如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情形下，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。
（1）租赁合同因出租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，承租人对房屋添置的添附物，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。
（2）租赁合同因承租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。
（3）合同无效或被撤销，应当根据《民法通则》第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。
4、公平原则。因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的，在无约定的情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。


参考书目
①吕伯涛：《适用合同法重大疑难问题研究》 人民法院出版社2001年版。
②陈龙业：《物权法百问通●财产取得与保护》 中国法制出版社2007年版。
③陈国强：中经法案《物权法》、《物业管理条例(修订版)》案例读本中国经济出版社2008年版