营口市城市镇房屋租赁管理暂行办法
辽宁省营口市人民政府
营口市城市镇房屋租赁管理暂行办法
（一九九五年七月三日市人民政府发布营政发[1995]33号）
第一条 为加强城镇房屋租赁管理，保护房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《辽宁省城镇房地产交易管理条例》等有关规定，结合我市情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市城镇及独立工矿区范围内非国家定价租金标准的各类房屋租赁。
第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居隹或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。
第四条 市、市（县）、区房产管理局（处）是城镇房屋租赁管理的主管部门，负责本办法的贯彻实施。其所属的房产交易管理部门（以下简称房产管理部门），负责所辖区域内房屋租赁管理的日常工作。
土地、工商、物价、税务、国有资产管理等部门要按各自职责分工，依法对房屋租赁活动实施监督管理。
设立房产中介服务机构，应向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第五条 房屋租赁依照合法、自愿、公平、合理的原则进行。
第六条 凡出租房屋必须具备下列条件：
（一）产权明确，证照齐全；
（二）房屋产权必须属出租人所有；
（三）房屋应完好或基本完好；
（四）房屋无任何民事纠纷。
第七条 房屋租赁期限分为短期租赁（半年至两年），中期租赁（三年至五年）和长期租赁（六年至十年）。逾期需继续租赁的，须到房产管理部门办理延续租赁登记备案手续。
第八条 有限产权房屋必须取得完全产权后方可出租。
第九条 房屋租赁时，双方必须签订租赁合同或契约。双方当事人应持房屋租赁合同或契约、单位介绍信或居民身份证等证件到房产管理部门登记备案。
第十条 租赁合同或契约须载明下列内容：
（一）租赁双方姓名或法人名称及法人代表姓名；
（二）房屋座落的位置、面积、结构、层次、用途；
（三）租赁期限，交租时间及租金交付方式；
（四）房屋维修保养责任；
（五）双方的权利和义务；
（六）违约责任；
（七）合同或契约有关的其它事项。
第十一条 出租人在租赁合同或契约期限内，应保证承租人合法使用房屋的权利，不得无故干涉和随意收回房屋。
第十二条 出租人在租赁合同或契约期限内，因自用确需收加房屋或出卖、典当、抵押房屋时，应提前三个月通知承租人终止合同或契约，并赔偿因此给承租人造成的经济损失。
第十三条 承租人应爱护房屋及附属设施，按租赁合同或契约约定使用房屋和交纳租金，不得利用房屋从事违法活动。
第十四条 承租人如需改变房屋用途或修改房屋，应事先征得出租人同意。
第十五条 遇有下列情形之一的，出租人可以提前解除房屋租赁合同或契约：
（一）出租人因不可抗力的原因须提前解除合同或契约人的；
（二）承租人违反合同或契约改变房屋用途的；
（三）承租人未经出租人同意转租房屋的；
（四）承租人未按照合同或契约规定缴纳租金，且迟延时间超过三个月的；
（五）承租人损坏房屋或设备而不维修，不赔偿的；
（六）承租人其他主观过错造成须提前解除合同或契约的；
（七）经房产管理部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。
第十六条 有下列情形之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同或契约：
（一）承租人因不可抗力的原因须提前解除合同或契约的；
（二）出租人未按照合同或契约规定履行其对该房屋的正常维修责任的；
（三）出租人其他主观过错造成须提前解除合同或契约的；
（四）经房产管理部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。
第十七条 房屋租赁合同或契约需变更、解除的，应到房产管理部门登记备案。
第十八条 租赁双方因不可抗力的原因需提前解除房屋租赁合同或契约的，双方均免除赔偿责任。
第十九条 符合本办法第十四条（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项和第十五条（二）、（三）项规定，提前解除房屋租赁合同或契约的，租赁双方应按造成的实际损失支付对方赔偿金。
第二十条 房屋租赁合同或契约有效期满或提前终止，双方应共同对房屋及设备进行现场检查，双方无异议后，签署书面意见，十五日内办理租赁注销手续。
第二十一条 租赁合同或契约生效后，租赁双方应向房产管理部门按租金的３％缴纳交易手续费，由双方平均承担。
第二十二条 交易手续费应按时缴纳，私有房屋租赁出租方的交易手续费由承租方代交，从房租中扣除。
第二十三条 房屋租金标准由房产管理部门进行审核评仨，物价管理部门有权对租赁房屋的市场调节价格进行间接调控和引导，必要时可实行最高或最低限价。凡自报房屋租金低于评仨租金标准的，一律按评仨租金标准收缴交易手续费。
第二十四条 房屋租赁均须到房产管理部门办理手续，凡未按规定到房产管理部门办理手续的，一经发现除责令补办手续补缴交易手续费外，从自行发生租赁关系之日起，按日加收应缴交易手续费０．５％的滞纳金。
第二十五条 已办理租赁合同或契约手续布未按时缴纳交易手续费的，由房产管理部门责令限期补缴，未按期补缴的，自逾期之晶卢按日加收应缴交易手续费０．５％的滞纳金。
第二十六条 本办法公布前发生的房屋租赁未办理租赁合同或契约手续的，须从本办法公布后三个月内到房产管理部门补办有关手续，逾期不办理的，除责令补办手续补缴交易手续费外，从发生租赁关系之日起，按日加收应缴交易手续费０．５％的滞纳金。
第二十七条 交易手续费和滞纳金收入，要及时足额上缴同级财政，纳入预算外资金管理。
第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十九条 对妨碍、阻挠管理人员执行公务扰乱秩序的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 房产管理部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 本办法由营口市人民政府法制办公室负责解释。
第三十二条 本办法自公布之日起施行。市政府以前发布的有关规定，凡与本办法不一致的，按本办法执行。
建设工程欠付工程款项利息的起算时间如何确定
湖南星大建设集团股份有限公司与胡云和建设工程合同纠纷上诉案分析
一、本案要旨
本案要旨为，建设工程承包方将其承建的建设工程转包给第三人，工程完工后，承包方欠付第三人工程款项，但根据双方签订的合同无法查明该建设工程的交付日期及应付款日期的，欠付工程款项的利息可从提交竣工结算文件之日起开始计算
星大公司承建有德西路新建工程1标段项目后，2006年4月21日，星大公司有德西路1标项目经理部与常德市德永建筑工程公司签订了《内部承建施工协议书》，约定星大公司在收到建设方工程进度款后支付工程款。此后，该工程由胡云和组织施工完成。2008年8月，星大公司就有德西路1标K0+140~K1+150新建工程制作了工程结算书，该工程土石方量为106010立方米，因星大公司未支付工程款，胡云和遂起诉至法院，请求判令星大公司支付工程款及相应的欠款利息。
本案的争议焦点主要为：欠付工程款项利息的起算时间。
一审法院审理认为，双方约定在建设方给付工程进度款后，星大公司再向胡云和支付相应款项，但双方均未提供相应的证据，故无法查明该建设工程的交付日期及应付款日期，根据相关司法解释，利息可从提交竣工结算文件之日起开始计算。因星大公司工程结算书的时间为2008年8月，因此星大公司应当从2008年9月1日起支付逾期付款利息。
二审法院审理认为，上诉人星大公司与德永公司签订《内部承建施工协议书》后，被上诉人胡云和已代表德永公司完成了合同约定的施工任务，上诉人星大公司也就该工程制作了工程结算书，后德永公司出具证明，证实该工程的所有债权债务由被上诉人胡云和承担，上诉人星大公司应向被上诉人胡云和支付工程款。依据星大公司制作的工程结算书，湖南寥廓工程咨询公司做出的鉴定结论工程款为689065元。合同约定在建设方给付工程款，双方约定在建设方给付工程进度款后星大公司再向原告支付相应款项，但双方均未提供相应的证据，故无法查明该建设工程的交付日期及应付款日期，根据相关司法解释，利息可从提交竣工结算文件之日起开始计算。因星大公司工程结算书的时间为2008年8月，因此星大公司应当从2008年9月1日起支付逾期付款利息。
二、案件来源
湖南省常德市武陵区人民法院（2009）武民初字第1775号；湖南省常德市中级人民法院(2011)常民一终字第137号
三、基本案情
星大公司承建有德西路新建工程1标段项目后，于2006年1月17日任命王友权为该项目副经理，从次日起上任，全面负责该工程项目施工的相关事宜。2006年4月21日，星大公司有德西路1标项目经理部与常德市德永建筑工程公司（以下简称德永公司）签订了《内部承建施工协议书》，约定有德西路1标段K0+140—K1+150路段土石方弃方工程由德永公司负责施工，单价6.5元/立方米，工程数量以双方最终核定的数量为准，星大公司在收到建设方工程进度款后支付工程款。王友权与胡云和作为双方代表在该协议上签字并加盖了公章。此后，该工程由胡云和组织施工完成。2008年8月，星大公司就有德西路1标K0+140~K1+150新建工程制作了工程结算书，该工程土石方量为106010立方米，因星大公司未支付工程款，胡云和遂起诉至法院，请求判令星大公司支付工程款及相应的欠款利息。在诉讼过程中，湖南寥廓工程咨询有限公司受常德市武陵区法院委托，对有德西路1标（标段桩号K0+140—K1+150）挖方工程进行了造价鉴定，结论为挖方量106010立方米，合同完成价689065元；德永公司于2010年10月18日出具了证明，证明有德西路一标段K0+140—K1+150路段的土石方弃方工程由该公司承包后，由胡云和施工完毕，该工程的所有债权债务由胡云和承担。
四、法院审理
原审法院认为，星大公司在合同约定的施工任务完成后，未按约定支付工程款，应当承担相应的法律责任。双方约定在建设方给付工程进度款后，星大公司再向胡云和支付相应款项，但双方均未提供相应的证据，故无法查明该建设工程的交付日期及应付款日期，根据相关司法解释，利息可从提交竣工结算文件之日起开始计算。因星大公司工程结算书的时间为2008年8月，因此星大公司应当从2008年9月1日起支付逾期付款利息。原审法院据此判决：星大公司于原审判决生效之日起10日内，支付胡云和工程款689065元，并支付逾期付款利息。案件受理费10700元，由星大公司负担。
二审另查明：2006年4月21日，星大公司有德西路1标项目经理部与德永公司签订《内部承建施工协议书》上加盖的是“湖南星大建设集团股份有限公司有德西路1标工程技术专用章”。
星大公司在公安机关报案时称王友权私自刻制“湖南星大建设集团股份有限公司合同专用章”，
“湖南星大常德德山开发区有德西路1标项目部”的印章，涉嫌伪造公司、企业印章罪。常德市公安局武陵区分局于2008年8月7日立案侦查。
二审法院认为，本案的争议焦点有二，一是本案是否因为王友权涉嫌伪造公司、企业印章罪而中止审理；二是上诉人星大公司应否向被上诉人胡云和支付工程款，支付多少工程款？
关于焦点一，本案中星大公司与德永公司签订的《内部承建施工协议书》上加盖的是“湖南星大建设集团股份有限公司有德西路1标工程技术专用章”，而星大公司在向公安机关报案时并未说明该印章系王友权伪造，王友权是否伪造公司其他印章与本案没有关联性，本案并不必须以该刑事案件的审理结果为依据，故本案不存在中止审理的情形，上诉人星大公司关于原审法院在有法定中止审理的情形下未中止审理属于程序违法的上诉请求于法无据，本院不予支持。
关于焦点二，上诉人星大公司与德永公司签订《内部承建施工协议书》后，被上诉人胡云和已代表德永公司完成了合同约定的施工任务，上诉人星大公司也就该工程制作了工程结算书，后德永公司出具证明，证实该工程的所有债权债务由被上诉人胡云和承担，上诉人星大公司应向被上诉人胡云和支付工程款。依据星大公司制作的工程结算书，湖南寥廓工程咨询公司做出的鉴定结论工程款为689065元。合同约定在建设方给付工程款，双方约定在建设方给付工程进度款后星大公司再向原告支付相应款项，但双方均未提供相应的证据，故无法查明该建设工程的交付日期及应付款日期，根据相关司法解释，利息可从提交竣工结算文件之日起开始计算。因星大公司工程结算书的时间为2008年8月，因此星大公司应当从2008年9月1日起支付逾期付款利息。上诉人星大公司关于原审认定事实不清的上诉请求无事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人星大公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
五、与本案及类似案例相关的法规索引
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十七条 当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
第十八条 利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：
(一)建设工程已实际交付的，为交付之日；
(二)建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
(三)建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
第二十六条 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。
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编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心；电话：186-0190-0636，邮箱：lawyernew@163.com）。