解析购买查封房屋的法律风险
奚正辉
案例
2008年6月16日,林小姐来到中汇律师楼找到本律师,当时她心情非常着急,因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋,在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了,交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系,并当天就向法院提交了查封异议申请,但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人,故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理,对案件的判决还是非常有说服力的。
经法院查明以下事实:2007年4月8日,被告吴某向原告王某借30万元,签署了抵押借款协议,以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押,但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱,遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同,转让价格为65万元,以房抵债,但是一直没有办理过户手续,因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日,吴某因为拖欠银行贷款,银行起诉吴某,并查封了系争房屋。2008年5月4日,被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐,签署了《房地产居间合同》。5月14日,林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行,替其还清了贷款,并办理了抵押注销及解封手续。5月28日,吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》,转让价格为109万元,同日向房地产交易中心申请办理了过户,并支付了44万。6月8日,吴某与林小姐签署了《房屋交接书》,并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今,并于8月装修了系争房屋。
2008年6月12日王某起诉到徐汇法院,并申请财产保全,查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同,并办理过户、交房手续。
法院判决认为
本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同,哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看,原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同,但实际又未办理抵押登记手续,对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处,原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后,但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款,并注销了抵押及查封,之后又按合同的约定向被告支付了全部房款,还在房地产交易中心办理转让过户手续时,缴纳了双方应承担的税费。同时,被告也按约将系争房屋交付第三人,一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看,当合同解除后,第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告,在同等条件下,法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
另外,从当事人的主观过错看,原被告之间买卖合同是基于债务,但庭审中当事人对债务本身尚存争议,且又未按规定办理抵押登记手续,特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里,都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利,这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际,向法院申请查封,这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述,第三人在合同的整个过程中,完全是善意和无过错的,法律应优先保护善意和无过错人的利益。
综上,第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效,并支付了全部房款,办理了交房手续,取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费,可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让,但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后,不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同,完成过户交房手续,法院不予支持。
本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前,而且也是双方真实意思的表示,王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐,故本律师接到该案件,直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋,但是还是有风险的。本案的关键点是,林小姐必须证明自己是善意的,而且支付了全部款项,并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点:1、找到被告吴某出庭,表明该房屋是愿意卖给第三人,而不是王某。因为根据法律规定,在一房二卖的情况下,两份房屋买卖合同都是成立生效的,关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的,第一次开庭都缺席了,后来经过我方的努力说服,被告吴某还是出庭了,并作了有利于第三人的陈述,对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉,并开始装修房屋,主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋,王某要求继续履行的要求是无法实现的,就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点,就是第三人林小姐申请办理了转移登记,该房屋的物权属于谁的?法院是不是还可以查封该房屋?根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条:第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的,何况本案中,第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践,第三人林小姐办理了转移登记申请,并支付了大部分房款,该房屋的物权应该属于第三人林小姐,也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书,也避免了当事人的诉累。
该案件于2008年11月27日判决,三方都没有上诉,现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记,并取得了产权证。
中华人民共和国司法部公告第35号
司法部
中华人民共和国司法部公告
第35号
根据《香港、澳门特别行政区律师事务所驻内地代表机构管理办法》(司法部第70号令),经年检合格,以下35家香港律师事务所驻内地代表处获准在内地执业,提供香港特别行政区及境外法律服务。公告如下:
一、北京代表处
1.胡关李罗律师事务所北京代表处
WOO,KWAN,LEE&LOBEIJINGOFFICE(HK)
首席代表:李均雄(EddieLeeKwanHung)
原批准日期:1993年9月6日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0002号
地址:北京市东城区东长安街1号东方广场西3办公楼509室
邮编:100738
电话:(010)85181928
传真:(010)85181595
网址:www.wkll.com
E-mail:wkllbj@wkllbj.com
2.刘汉铨律师事务所北京代表处
CHU&LAUSOLICITORS&NOTARIESBEIJINGOFFICE(HK)
首席代表:刘汉铨(LauHonChuen)
原批准日期:1993年9月6日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0003号
地址:北京市东城区王府井灯市口大街33号国中商业大厦1220室
邮编:100006
电话:(010)65229937
传真:(010)65229937
3.陈韵云律师事务所北京代表处
VIVIENCHAN&CO.BEIJINGOFFICE(HK)
首席代表:陈韵云(VivienChan)
原批准日期:1993年9月6日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0004号
地址:北京市东城区东长安街10号长安大厦508室
邮编:100006
电话:(010)65227072、65227069
传真:(010)65226967
4.杜伟强律师事务所北京代表处
W.K.TO&CO.BEIJINGOFFICE(HK)
首席代表:杜伟强(ToWaiKeung)
原批准日期:1996年6月26日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0005号
地址:北京市朝阳区建国路118号招商局大厦09D2
邮编:100020
电话:(010)65669681、65683003
传真:(010)65669681
网址:www.wktoco.com
E-mail:mail@wktoco.com
5.高露云律师事务所北京代表处
WILKINSON&GRISTBEIJINGOFFICE(HK)
首席代表:冯倩愉(GraceFung)
原批准日期:2000年6月8日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0008号
地址:北京市东城区东长安街1号东方广场东方经贸城西二办公楼10层5室
邮编:100738
电话:(010)85181521、85181522、85181523、85181524
传真:(010)85181520
网址:www.wilgrist.com
E-mail:beijing@wilgrist.com
6.孖士打律师事务所北京代表处
JOHNSONSTOKES&MASTERBEIJINGOFFICE(HK)
首席代表:董光显(RobertTerenceTungKwongShien)
核准日期:2002年1月9日
执业许可证号:司律证港字2002第2-001号
地址:北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦1座2918-2924室
邮编:100004
电话:(010)65052202
传真:(010)65052225
网址:www.jsm-law.com
E-mail:jsmbeijing@jsm-law.com
7.的近律师事务所北京代表处
DEACONSBEIJINGOFFICE(HK)
首席代表:张永财(CheungWingChoi,Franki)
核准日期:2002年1月9日
执业许可证号:司律证港字2002第2-002号
地址:北京市东城区东长安街1号东方广场东方经贸城西一办公楼8层11单元
邮编:100738
电话:(010)85182338
传真:(010)85182339
网址:www.deaconslaw.com
E-mail:beijing@deaconslaw.com
8.蒋尚义律师事务所北京代表处
ANTHONYCHIANG&PARTNERSBEIJINGOF-FICE(HK)
首席代表:蒋尚义(Chiang,SheungYeeAnthony)
核准日期:2002年4月3日
执业许可证号:司律证港字2002第1-026号
地址:北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦B座3203室
邮编:100016
电话:(010)84580335
传真:(010)84580385
网址:www.acp.com.hk
E-mail:karenk@acp.com.hk
9.廖绮云律师事务所北京代表处
LIVASIRI&CO.BEIJINGOFFICE(HK)
首席代表:范振成
原批准日期:1992年10月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0001号
地址:北京市朝阳区建国门外大街甲24号东海中心1105A室
电话:(010)65155922
传真:(010)65155923
二、上海代表处
10.张叶司徒陈律师事务所上海代表处
VINCENTT.K.CHEUNG.YAP&CO.SHANGHAIOFFICE(HK)
首席代表:李企伟(LeeKeeWaiFrank)
原批准日期:1992年10月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0009号
地址:上海市淮海中路283号香港广场(南座)806室
邮编:200021
电话:(021)63906886
传真:(021)63850323
E-mail:vtkcpso@uninet.com.cn
11.黄乾亨黄英豪律师事务所上海代表处
PHILIPK.H.WONG,KENNEDYY.H.WONG&CO.SHANGHAIOFFICE(HK)
首席代表:黄英豪(KennedyY.H.Wong)
原批准日期:1992年10月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0010号
地址:上海市静安区延安中路841号东方海外大厦904室
邮编:200040
电话:(021)62890222、62898248
传真:(021)62898248
E-mail:info@pwkwco.com.cn
12.梁廷锵文达良律师事务所上海代表处
PATRICKLEONG&MANSOLICITORSSHANGHAIOFFICE(HK)
首席代表:梁廷锵(PatrickT.C.Leong)
原批准日期:1992年10月20日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0011号
地址:上海市徐汇区汾阳路30号5楼B座
邮编:200031
电话:(021)64330283
传真:(021)64330283
13.林文杉杨洪均律师事务所上海代表处
ALANLAM,YAM&PE.SHANGHAIOFFICE(HK)
首席代表:林文杉(LamManBun,Alan)
原批准日期:1993年9月6日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0012号
地址:上海市静安区北京西路669号东展商业大厦16楼C座
邮编:200041
电话:(021)62718257、62718258
传真:(021)62718256
E-mail:lampshanghai@shiuol.cn.net
14.孖士打律师事务所上海代表处
JOHNSONSTOKES&MASTERSHANGHAIOF-FICE(HK)
首席代表:何观乐(HoKunLok)
原批准日期:1995年3月16日
重新核准日期:2002年8月15日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0013号
地址:上海市南京西路1266号恒隆广场2501-2504室
邮编:200120
电话:(021)62880688
传真:(021)62880131、62880132
网址:www.jsm.com.hk
E-mail:jsm@jsmshanghai.com
15.陈韵云律师事务所上海代表处
VIVIENVHAN&CO.SHANGHAIOFFICE(HK)
首席代表:李乔安(GeorgeRibeiro)
原批准日期:2002年1月9日
执业许可证号:司律证港字2003第2-003号
地址:上海市淮海中路333号瑞安广场1106B室
电话:(021)63879222
传真:(021)63879111
16.郭叶律师事务所上海代表处
KWOK&YINSHANGHAIOFFICE(HK)
首席代表:郭琳广(KwokLamKwong,Larry)
原批准日期:2002年4月19日
执业许可证号:司律证港字2002第1-029号
地址:上海市浦东南路2111号8003室
电话:(021)58398377
17.王培芬律师事务所上海代表处
ANGELAWANG&COSHANGHAIOFFICE(HK)
首席代表:王培芬(WangPoeyFoon,Angela)
原批准日期:2003年5月15日
执业许可证号:司发证港字2003第1-0001号
地址:上海市南京西路1038号梅龙镇广场37楼3708室
电话:(021)62679773
传真:(021)62723877
18.范纪罗江律师事务所上海代表处
FAIRBAIRNCATLEYLOW&KONGSHANGHAI,OFFICE(HK)
原批准日期:2002年1月9日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0033号
地址:上海市卢湾区淮海中路300号香港新世界大厦4110邮编:200021
电话:(021)63353376
传真:(021)63353370
网址:www.fclrlaw.com.hk
19.易周律师事务所上海代表处
CHARLTONS,SHANGHAI,OFFICE(HK)
原批准日期:2002年12月25日
执业证许可号:司律证港字2002第1-0034号
地址:上海市黄埔区延安东路222号外滩中心25楼
邮编:200002
电话:(021)63351908
传真:(021)63351909
网址:www.charltonslaw.com
三、广州代表处
20.香港何耀棣律师事务所广州代表处
GALLANTY.T.HO&CO.GUANGZHOUOFFICE(HK)
首席代表:徐奇鹏(TsuiKeiPang)
原批准日期:1992年10月20日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0014号
地址:广东省广州市环市东路368号花园酒店花园大厦830室
邮编:510064
电话:(020)83338999-830
传真:(020)83765692
E-mail:gythogz@public.guangzhou.gd.cn
21.香港吴少鹏律师事务所广州代表处
NG&SHUMSOLICITORSGUANGZHOUOFFICE(HK)
首席代表:吴少鹏(NgSiuPang)
原批准日期:1992年10月20日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0015号
地址:广东省广州市东风东路836号东峻广场1102室
邮编:510080
电话:(020)87678613
传真:(020)87604340
E-mail:ngshumgz@21cn.com
22.香港冯元钺律师事务所广州代表处
DAVIDY.Y.FUNG&CO.GUANGZHOUOF-FICE(HK)
首席代表:何继昌(HoKaiCheng)
原批准日期:1993年9月6日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0017号
地址:广东省广州市环市中路339号广东国际大酒店A附楼15B
邮编:510095
电话:(020)83311000
传真:(020)83311135
E-mail:dyyfgz@21cn.com
23.香港的近律师事务所广州代表处
DEACONS,GUANGZHOUOFFICE(HK)
首席代表:徐耀生(ZeeYiuSangDavid)
原批准日期:1992年9月6日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0018号
地址:广东省广州市环市东路371-375号广州世界贸易中心大厦南塔二十一楼2108室
邮编:510095
电话:(020)87785678
传真:(020)87770488
E-mail:guangzhou@deaconslaw.com
24.香港罗夏信律师事务所广州代表处
STEPHENSONHARWOOD&LOGUANGZHOUOFFICE(HK)
首席代表:何米高(MichaelHenryHoddinott)
代表:赵利民(JeremyGiovanniSargent)
原批准日期:1993年9月6日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0019号
地址:广东省广州市环市东路362-366号广州好世界广场2809室
邮编:510060
电话:(020)83880590
传真:(020)83863119
E-mail:gloria@gzoshl.com.hk
25.香港简松年律师事务所广州代表处
TONYKAN&CO.SOLICITORS&NOTARIESGUANGZHOUOFFICE(HK)
首席代表:许次钧
原批准日期:1995年3月16日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0020号
地址:广东省广州市环市中路339号广东国际大厦A附楼15C
邮编:510095
电话:(020)83350833
传真:(020)83311456
E-mail:kantony@21cn.com
26.香港劳洁仪律师事务所广州代表处
K.Y.LO&CO,SOLICITORS,GUANGZHOUOFFICE(HK)
首席代表:李文邦(LiManPong)
原批准日期:1995年3月16日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0021号
地址:广东省广州市环市东路371-375号广州世界贸易中心南塔704室
邮编:510095
电话:(020)87693246
传真:(020)87757988
E-mail:kylos704@163.com
27.香港史蒂文生黄律师事务所广州代表处
STEVENSON,WONG&CO.GUANGZHOUOFFICE(HK)
首席代表:劳恒晃(LoHangFong)
批准日期:1993年6月19日
执业许可证号:港1-030号
地址:广东省广州市天河北233号中信广场1704室
邮编:510613
电话:(020)87521228
传真:(020)87521268
E-mail:general@sw-prc.com
28.香港罗拔臣律师事务所广州代表处
ROBERTSONSGUANGZHOUOFFICE(HK)
首席代表:李伟民(MauriceLee)
代表:黄启豪(StephenWong)
批准日期:2002年12月25日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0035号
地址:广东省广州市体育西路109号高盛大厦12E
邮编:510620
电话:(020)38795260
传真:(020)38795468
E-mail:kevin_wong@robertsonshk.com
四、深圳代表处
29.香港希仕廷律师事务所深圳代表处
HASTING&CO.SHENZHENOFFICE(HK)
首席代表:江润红(KongYuenHoong)
原批准日期:1993年2月6日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0023号
地址:广东省深圳市深南东路2105号中建大厦11楼
邮编:518000
电话:(0755)2175288
传真:(0755)2175168
30.香港简松年律师事务所深圳代表处
TONYKAN&CO.SHENZHENOFFICE(HK)
首席代表:简松年(TonyKan)
批准日期:2002年1月9日
执业许可证号:港2-005号
地址:广东省深圳市深南中路3039号国际文化大厦17楼1713室
邮编:518033
电话:(0755)83292323
传真:(0755)83292383
E-mail:kantony@21cn.com
五、天津代表处
31.香港简家骢律师事务所天津代表处
FREDKANTIANJINOFFICE(HK)
首席代表:简家骢
批准日期:1998年2月10日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0024号
地址:天津市河西区马场道59号国际经济贸易中心A座1009号
邮编:300203
电话:(022)23139761
传真:(022)23139763
网址(Email):www.fredkan.com
六、福州代表处
32.卓黄纪律师事务所福州代表处
MICHAELCHEUK,WONG&KEEFUZHOUOF-FICE(HK)
原批准日期:2000年6月8日
执业许可证号:司律证港字2002第1-0025号
首席代表:纪华士
地址:福建省福州市五四路71号国贸广场15层F单元
邮编:350001
电话:(0591)7612393
传真:(0591)7612181
E-mail:mcwk@163.net
七、成都代表处
33.香港胡百全律师事务所成都代表处
P.C.WOO&CO.CHENGDUOFFICE(HK)
原批准日期:2002年4月3日
执业许可证号:港1_031
首席代表:郑慕智
地址:四川成都顺城大街308号冠城广场7楼K座
邮编:610017
电话:(028)86528737
传真:(028)86528095
网址(E-mail):http://www.pcwoo.com
八、西安代表处
34.香港薛冯邝岑律师事务所西安代表处
SIT,FUNG,KWONG&SHUM,XI‘ANOF-FICE(HK)
原批准日期:2002年4月19日
执业许可证号:港1-032
首席代表:陈维良
地址:陕西省西安市南大街30号中大国际大厦616室
邮编:710002
电话:(029)7203203
传真:(029)7203033
E-mail:sfks@sfks-xian.com
九、宁波代表处
35.香港梁锦涛关学林律师事务所宁波代表处
FORD,KWAN&COMPANYSOLICITORS&NOTAR-
IESNINGBOOFFICE(HK)
原批准日期:2003年11月5日
执业许可证号:2003第1-0002号
首席代表:何绮莲
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二○○四年九月二十七日