民间高利贷行为的刑法评析/朱骏

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 13:28:08   浏览:8904   来源:法律资料网
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  摘要

  发放民间高利贷行为是否应当入罪以及如何入罪一直存在着争论。我国刑法中没有明确规定"发放高利贷罪"这一罪名,但是在理论界有不少学者主张发放高利贷入罪,而且司法实践中也多将发放高利贷行为以非法经营罪论处。本文将从民间高利贷的定义界定入手,依据罪刑法定原则以及相关的刑法理论,说明发放高利贷行为应当非罪化的观点。

  关键词:高利贷、刑事违法性、非法经营罪、刑法谦抑性


  一、引言:从一则案例展开

  案例:2010年11月26日,南京下关法院公开宣判放高利贷涉罪第一案,被告人邵某犯非法经营罪,判处有期徒刑三年六个月,罚金6万元;被告人蔡某犯非法经营罪,判处有期徒刑二年缓刑二年,罚金4万元。法院经审理查明,2007年4月,被告人邵某成立南京融龙投资管理有限公司,采用无利息约定或月息2.5%的利率与借款人签订固定格式的借款协议书,由借款人以房产、车辆抵押或提供担保人,办理抵押及授权委托手续,再按4%至20%不等的月息和约定的借款期限,将利息直接从本金中扣除,余款给付借款人,但借款协议书上仍以本金数额为借款额。通过上述方法,被告人邵某先后向丁某、王某等13人非法放贷计315万元,收回本息计162.09万元。其间,被告人蔡某积极参与非法放贷,负责存、取款、催款、诉讼及代为办理房产的抵押、买卖等事宜。借款人不能及时还款的,被告人邵某则带领、指使彭某、陈某等人采用威胁、殴打的手段上门讨债。本案公诉机关认为,非法发放贷款属于非法金融业务活动,被告人违法向社会不特定人员发放贷款,系从事非法金融活动,数额达300余万元,非法获益60余万元,情节严重,构成非法经营罪。法院认定被告人违反国家规定,未经许可从事非法金融业务活动,扰乱市场秩序,情节严重,构成非法经营罪。

  近年来,类似于引言中的民间高利贷行为在我国呈愈演愈烈之势,特别是受2008年以来全球金融危机的影响,人民法院审理民间借贷案件迅速增加,而各大媒体也报导出许多冠以"首例"的高利贷案件。上述案例虽然将严重的高利贷行为作为非法经营罪论处,但是对于高利贷行为是否应当入罪,是否应当作为非法经营罪处理,我国目前在理论和司法界都存在着广泛的争议。通过上网检索相关的信息,可以发现有两种倾向:一种倾向是,民间高利贷严重诱发了社会治安问题,应当予以打击。主要理由是根据刑法第225条非法经营罪第四款"其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为"可以将发放高利贷的行为归入这一条款进行定罪,现实中这种案例也越来越多的出现在我们媒体的报导之中。第二种趋向是,包括个别全国人大代表与全国政协委员在内的一些法律人或非法律人向全国人大提出了立法建议,认为应当通过修改法律或者作出立法解释把发放民间高利贷的行为犯罪化。  这两种倾向,虽然都主张民间高利贷犯罪化,但实际上存在重大分歧,即前一种倾向是认为根据现行法律,即可将民间高利贷行为直接按非法经营罪定罪,而后一种倾向则是在承认现行刑法对民间高利贷无能为力的前提下,主要通过修改法律而将其入罪。按前一观点,对民间高利贷可以根据现行法律直接定罪,而按后一观点,则根据现行法律,对民间高利贷行为无法定罪。这就是我们目前理论和司法界所存在着的广泛争议。

  而想要解决目前所存在的这些争议,首先应当从高利贷行为的概念界定入手,本文所讲的"高利贷",有其特定的含义,指的是民间借贷中的高利贷。关于高利贷的定义根据多数学者的界定,指的是自然人与自然人以及自然人与与单位之间的借贷关系,而利率超过了银行同期贷款利率4倍的借贷。边沁在关于高利贷的讨论中,区分了两种高利贷的定义:其一为法律上的定义,"凡是超过法定利率的都是高利贷",其二为道德上的定义,"超过人们通常接受或付出的利率水平的是高利贷"。  我们可以从它的起源发展来看高利贷本身属于你情我愿的双方自愿行为,而且存在有利于资金使用、刺激经济发展等特点,虽然我国实践中对于超过同期银行贷款利息4倍的部分不予保护,但是高利贷还是长期存在并发展。通过上文所讲高利贷的定义可以看出高利贷具有利息畸高的特点,正是由于高利贷利息畸高,借贷人不易偿还,放贷人通常会雇佣、组织专业人员进行讨债,必定会产生高利贷所让人诟病的种种危害行为。因此司法界及学界很多人士主张对高利贷行为入罪化处理。他们的理由主要是高利贷危害极大。一是高利贷侵害借款人利益,出借方在乘人之危的情况下自主定利率,多数利率远高于银行同期利率的4倍,有的甚至将利率定得高得非常离谱,本身是对财产权益的极大侵害。而借贷方被迫接受,只能沦人高利率的债务之中。二是民间借贷市场缺乏相应的管理机制,市场人为操控,市场规律不能正常发挥作用,良性竞争难以立足,容易造成恶性竞争,严重扰乱市场经济秩序。此外,由于高利贷都是地下进行的,无从掌握,它的大量存在抢占了部分资金市场,使得国家无法准确了解资金供需情况,削弱了通过信贷调节金融政策的杠杆作用。三是高利贷是刑事犯罪的重要诱因。高利贷债务本不受法律保护,出借方只能借助非法私人救济来索取债务,往往采用威胁、恫吓、非法拘禁、故意伤害等方式。由此,为追讨高利贷而引发的刑事案件日渐增多,高利贷成为诱发社会不安定的重要因素之一,对社会上的各类非法活动起了推波助澜的作用。

  诚然,这些情况是客观存在的,但是从犯罪所应当具有的刑事违法性,从罪刑法定原则以及相关的司法解释,还有刑法所具有的谦抑性出发,笔者认为高利贷行为不应入罪化处理。因此本文对高利贷行为的评析是:高利贷行为不应当入罪,更不应该通过非法经营罪经行定罪处罚。

  二、发放高利贷行为不具有刑事违法性

  何谓刑事违法性,简而言之就是指行为人的行为违反了刑法的禁止性规定,从而使该行为具有了社会危害性的负价值的属性,进而为认定行为构成犯罪提供了刑法上的依据。德国学者李斯特在其著作《德国刑法教科书》中开创了形式违法性与实质违法性的对应,李斯特认为:"形式违法是指违反国家法规、违反法制的要求或禁止规定的行为。实质违法是指危害社会的( 反社会的) 行为。违法行为是对受法律保护的个人或集体的重要利益的侵害, 有时是对一种法益的破坏或危害。"  ??判断一种行为是否是犯罪,首先要从形式上看行为是否违反现存的相关刑法规范,其次再从实质上判断是否侵犯了刑法所要保护的法益。

  (一)高利贷行为不具有形式违法性

  判断一种行为是否是犯罪,首先需要进行形式违法性的判断,行为不具有形式违法性, 就无须进行实质违法性的评价。我国刑法在97年进行修改,在修改后的分则条文没有规定高利贷罪, 根据"法无明文规定不为罪,法无明文规定不处罚"的罪刑法定原则,高利贷行为不应当被认定为犯罪。目前主张将高利贷行为司法犯罪化的主要依据就是是1991年最高人民法院颁布的《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》、1998年国务院通过的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》、最高人民法院颁布的对第刑法第225条非法经营罪的司法解释和2002年1月31日中国银行发布的《中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知》等相关的规定。

  首先1991年的《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》在第六条首次规定对民间借贷的具体措施:"民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分的利息不予保护。"根据这一规定,民间高利贷行为的法律后果仅仅是超出的利息部分不予保护,在这里并没有规定对高利贷行为应如何追究刑事责任,甚至也没有像单位间的借款被规定所约定的利息应予以追缴并对借款人处以同等罚款处理。

  其次1998年国务院通过《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》,对非法从事金融业作了禁止性规定,而该规定属于行政法规,因此,民间高利贷行为具有刑法意义上的非法性。然而,《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》并未就民间高利贷行为作出明文禁止,更未作出对民间高利贷行为应追究刑事责任的规定。将该《办法》引作对民间高利贷追究刑事责任的法律依据,显属适用法律错误。首先,该《办法》第四条就非法金融业务的范围做了具体规定,而高利贷并未在该条的明文规定之列。尽管该条还规定"中国人民银行认定的其他非法金融业务活动"也属于非法金融活动,但从必须符合"未经中国人民银行批准,擅自从事的下列活动"可以看出,只有按照规定需要中国人民银行批准但未经其批准的"中国人民银行认定的其他非法金融业务活动"才有可能构成该《办法》所称的非法金融业务活动。而民间借贷不存在需要中国人民银行批准的问题,相应地,高利贷也就不属于"未经中国人民银行批准,擅自从事的"非法金融业务活动,因而不在该《办法》禁止之列。其次,《办法》在"第四章罚则"中详细列举了应当追究刑事责任的情况,但并没有对高利贷做出应追究刑事责任的明示或暗示。因此,该《办法》不能作为对高利贷入罪的法律依据。

  2002年1月31日中国人民银行发布的《中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知》中指出:"对经调查认定的各类形式的地下钱庄和高利借贷活动,要坚决取缔,予以公告,没收其非法所得,并依法处以罚款;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。"虽然该通知明文禁止了高利贷行为,但是,中国人民银行不具有制定法律和行政法规的权力,其颁布的任何文件均仅仅属于部门规章,不属于法律与行政法规,不具有"国家规定"的效力。因此该通知也不能作为认定民间高利贷行为非法的根据。

  问题的关键在于,民间高利贷是否符合刑法第二百二十五条非法经营罪中的但书条款,即是否属于"其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为"。主张对民间高利贷定罪的观点,所援引的正是这一隐性规定。笔者认为也不能将高利贷行为归结为"其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为"。具体的分析将在后文中进行阐述。

  (二)高利贷行为不具有实质违法性

  实质违法性,则是指行为实质上违反全体的法秩序。实质违法性的内涵,简单的说,就是"法秩序禁止什么,容许什么"。至于"法秩序禁止什么,容许什么",必须探求刑法的规范目的的何在始能明了。如认为刑法的规范目的是在保护法益的安全,则法秩序就是在禁止侵害他人的法益。所以,一个行为如果威胁到他人法益的安全,这个行为就是具有实质违法性的行为。

  首先,高利贷在我国当下有其存在的合理性,众所周知,我国的经济体制改革是在先不对旧的体制进行根本性改造的基础上,通过局部的、渐进的、试验的方式允许新的经济体发展来逐步推进的。然而,随着新兴经济体的发展壮大,原有的金融体制难以满足民营经济的资金需求,导致了民间借贷的兴起。[6]现阶段以银行为主体的金融机构,很难满足市场对贷款的巨大需求。一方面,机构金融以极低的利率吸收存款,使资金的持有者感到银行存款无利可图,因而不愿将资金存入银行,导致大量资金的闲置,这给民间高利贷的存在提供了温床;另一方面,机构金融发放贷款的门槛很高,不但可以获得贷款的科目有限,而且在高度的风险意识之下,审批程序复杂,发放贷款所需的时间冗长。以个人贷款为例,现有贷款科目基本上只限于个人购房、购车与助学贷款,除此之外,个人是难以获得银行贷款的。而事实上,有经济学家做过调查,个人借取高利贷主要是基于如下9方面的用途:(1)天灾人祸,借贷求生;(2)日常家用,借贷周转;(3)疾病治疗,借贷救人;(4)偿新还旧,借新债还旧债;(5)婚嫁喜丧,借贷应急;(6)农业投入,借贷用于生产;(7)向非农业过渡,如:农民外出打工、做小本买卖所需资本;(8)子女学费;(9)其他用途。显而易见的是,此等用途,都是无法从金融机构获得贷款的。[7]市场对借贷的如此大的需求与机构金融对市场需求的满足能力的有限,给民间高利贷的存在,提供了巨大的空间。机构贷款能力的有限性及其相对于民间借贷的劣势,导致了民间高利贷有其存在的必然性。而具有存在的必然性的事物的存在,自然是合理的。正是在这个意义上,黑格尔才说,既存的都是合理的。既然如此,我们可以断言,民间高利贷不是刑罚所能遏制的。

  其次,民间高利贷除了诱发犯罪这一"过"之外,至少具有如下值得关注与肯定的"功": 第一点,民间高利贷提高了资金的使用率。在经济发达地区,如:浙江的温州等地,个人手中的闲置资金较多。在银行存款利率低下,对资金持有者失去吸引力,而商机有限、投资的风险大的情况下,发放高利贷成为使社会闲职资金进入流通领域的重要途径。因此,在提高资金使用率方面,民间高利贷功不可灭。[8]第二点,民间高利贷满足了市场对资金的需求。长期以来,我们始终把机构金融借贷视为正宗,认为银行借贷是满足市场资金需求的主要乃至惟一手段。然而,事实上,一方面,正如前面所引证的一样,市场对资金的需求,有很多领域是机构金融借贷所不及的,另一方面,即使是机构金融借贷所能及的领域,机构金融借贷的僵死性决定了其不可避免地会把相当一部分资金的需求者拒之门外。第三点,民间高利贷分摊了机构金融的贷款风险。在我国现阶段,贷款风险成为银行所关注的首要问题。但是,即使在不能不说严密与烦琐的风险防范机制下,银行仍有大量死贷存在。正是如此,各大商业银行才专门成立了处理不良债权的资产公司。而机构金融大量不良资产的存在的现状,是在民间借贷分担了其风险的情况下形成的。我们尽可以大胆假设,一旦民间借贷消声湮迹,市场对资金的所有需求都由机构借贷来满足,机构金融所承担的贷款风险不知道要增加多少倍。因此,我们不得不正视民间高利贷在机构金融之外满足市场需求的同时还在很大程度上缓解了机构金融的贷款风险的事实。

  最后,不能将民间高利贷派生的犯罪作为民间高利贷应当犯罪化的理由。前文提到,民间高利贷确实派生一些犯罪,这是人们要求对民间高利贷予以犯罪化的重要原因。但是,我们不能将民间高利贷和民间高利贷说派生的犯罪混为一谈。派生犯罪主要是一些非法拘禁,故意伤害等行为,而对于这些行为我国刑法典中已经有详尽的规定,直接适用即可。对于民间高利贷派生犯罪,我们要从这一方面看待。既然民间高利贷的存在是必然的、积极的,我们便不能因其派生犯罪而取缔它,甚至用刑罚来遏制它本身的存在。因为民间高利贷所派生的任何犯罪,都是刑法以刑罚后果所明文禁止的行为。任何犯罪行为都在现实生活中大量的存在着,这些并不是刑法本身所能解决的,而只能理解为是社会为自身的生存所必须付出的代价。

  三、发放高利贷是否构成非法经营罪之分析

  (一)高利贷行为不能归为"其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为"

    目前主张高利贷行为按照非法经营罪进行定罪处罚的主要理由是,根据刑法第225条非法经营罪第四款"其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为"这一条款进行定罪处罚。问题的关键在于,民间高利贷是否符合刑法第225条非法经营罪中的但书条款,即是否属于"其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为"。主张对民间高利贷定罪的观点,所援引的正是这一隐性规定。但是需要注意的是,《刑法》第225条规定的构成非法经营罪必须以具备"违反国家规定"为前提要件,如果没有违反国家规定,即使在某种程度上此行为属于非法经营行为,也不得以非法经营罪定罪处罚。我国《刑法》第96条规定,"本法所称违反国家规定,是指违反全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和决定,国务院制定的行政法规、规定的行政措施、发布的决定和命令。"由此,我国刑法明确了"国家规定"的制定主体只能是全国人民代表大会及其常务委员会和国务院,除此之外的中央部委制定的规章及命令、决定等规范性文件均不属于国家规定,地方立法机关及行政机关所出台的相关法规规章等更不能认定为国家规定。而目前处理中所依据的相关规定都不能归入到"国家规定"的行列。自然的也就不能将发放高利贷的行为根据刑法第225条非法经营罪中的但书条款来进行定罪处罚。原因在于对于发放高利贷这样没有规定法律责任的行为事实,根本不能称其为违法行为,更无构成犯罪之可能。

  (二)高利贷入罪与现有司法解释违背
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青海省行政效能投诉办法

青海省人民政府


青海省行政效能投诉办法

青海省人民政府令第67号


  《青海省行政效能投诉办法》已经2008年8月29日省人民政府第17次常务会议审议通过,现予公布,自2009年2月10日起施行。


省长宋秀岩

二○○九年一月七日





青海省行政效能投诉办法


  第一章 总 则

  第一条 为改进行政机关工作作风,提高行政效能,规范行政效能投诉处理工作,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国公务员法》、《中华人民共和国行政监察法》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本省行政机关受理和处理公民、法人和其他组织(以下简称投诉人)对行政机关及其工作人员(以下简称被投诉人)的行政效能投诉,适用本办法。

  第三条 行政效能投诉处理坚持有错必究、依法处理和维护投诉人、被投诉人合法权益的原则。

  第四条 县级以上人民政府监察机关负责投诉人对本级人民政府工作部门及其工作人员和下级人民政府及其领导人员行政效能投诉的受理、处理工作。

  监察机关和各级人民政府工作部门指定的行政效能投诉受理机构(以下统称投诉受理机构)具体负责行政效能投诉的受理工作。

  投诉单位负责人的,由同级人民政府监察机关或上级监察机关受理、处理。

  第五条 监察机关和各级人民政府工作部门应当公开投诉受理机构及其受理行政效能投诉工作的电话、电子邮箱、办公地址和邮政编码,并通过广播、电视、报纸、网站等媒体向社会公布。

  第二章 投诉

  第六条 行政机关及其工作人员有下列行为之一的,投诉人有权向投诉受理机构投诉:

  (一)对符合法律、法规、规章和上级文件规定的事项,不予受理,或者受理后未按规定或承诺时限内办结的;

  (二)违法设定或者实施行政许可、行政处罚、行政事业性收费、行政强制措施等行为的;

  (三)违反政务公开制度,不履行公开、告知义务的,不兑现服务承诺的;

  (四)拒绝执行上级依法作出的决定、命令,玩忽职守、贻误工作的;

  (五)违反职业道德,工作作风懈怠、工作态度恶劣,造成不良影响的;

  (六)其他不履行或不正确履行职责的行为。

  第七条 投诉人可以到投诉受理机构投诉,也可以通过电话、书信、传真、电子邮件等方式投诉。

  第八条 投诉人投诉,应当有明确的被投诉对象,说明被投诉事项及事实、理由和诉求。

  第九条 投诉人应当遵守法律、法规、规章的规定,不得捏造事实、恶意投诉。

  第十条 任何单位和个人不得阻拦、限制投诉人投诉,不得打击报复投诉人。

  第三章 受理

  第十一条 投诉受理机构接到投诉后,应当即时受理,并书面通知投诉人,但匿名投诉无法通知的除外。

  第十二条 投诉受理机构应当对投诉事项进行核实和调查,提出处理意见和建议。

  本级人民政府、上级监察机关及有关部门交办的行政效能投诉事项由投诉受理机构承办。

  第十三条 投诉受理机构对投诉人采用书面方式投诉的,应当登记;对采用口头或电话投诉的,应当制作笔录;对采用电子邮件投诉的,应当下载并予保存。

  第四章 处理

  第十四条 投诉受理机构应当在投诉受理之日起5个工作日内,对受理的投诉事项进行核查并提出处理意见,监察机关、各级行政机关应在2个工作日内做出处理决定。行政效能投诉处理结果应书面送达投诉人。

  因特殊原因不能按期办结的,经本机关或本部门领导批准后,可以延长办理期限,并向投诉人说明理由。需要转办的,应当在3个工作日内移交相关部门处理,并将转办情况及时通知投诉人。



  上级交办的行政效能投诉案件,应当在20个工作日内调查终结并上报调查处理情况。



  第十五条 投诉受理机构工作人员应当遵守保密规定,投诉人要求保密的,应当为投诉人保密。不得将投诉材料转给被投诉人。

  第十六条 投诉受理机构在处理行政效能投诉事项时,有权采取下列措施:

  (一)要求被投诉人提供与投诉事项有关的文件、资料,并就被投诉事项如实作出说明;

  (二)要求被投诉人及相关的单位和个人协助、配合调查;

  (三)要求被投诉人在规定的时间内正确履行职责;

  (四)责令被投诉人停止违反法律、法规、规章和政府决定、命令的行为。

  第十七条 投诉受理机构的工作人员应当做好受理登记、处理结果和相关资料的立卷归档工作。

  第十八条 投诉人不服监察机关投诉案件处理结果的,可以自收到处理决定之日起30日内向作出处理决定的上一级监察机关投诉。投诉人不服行政机关投诉处理结果的,可以自收到处理决定之日起30日内向监察机关或上一级行政主管部门投诉。

  第十九条 被投诉人不服监察机关处理决定的,可以自收到处理决定之日起30日内向原监察机关提出复查申请;被投诉人不服行政机关处理决定的,可以自收到处理决定之日起30日内向原处理机关提出复查申请。

  第二十条 监察机关可以通过提出监察建议的形式,要求被投诉人纠正违反法律、法规、规章或行政纪律的行为,要求被投诉人对其所造成的损害采取补救措施。

  第二十一条 监察机关应当定期将行政效能投诉情况及处理结果向社会公布,接受社会监督。

  第二十二条 上级监察机关应当加强对下级监察机关和本级人民政府工作部门行政效能投诉工作的监督和指导。

  行政效能投诉处理结果,应当作为各级行政机关行政效能年度考核的重要内容。

  第五章 法律责任

  第二十三条 行政机关工作人员有本办法第六条规定行为之一的,由其职务任免机关给予批评教育、责令改正或调整工作岗位等处理;情节严重的,由其职务任免机关或者监察机关依照《行政机关公务员处分条例》的有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十四条 投诉受理机构工作人员有下列行为之一的,由其职务任免机关给予批评教育、责令改正或者调整工作岗位等处理;情节严重的,由其职务任免机关或者监察机关依法给予行政处分:

  (一)违反投诉保密规定,向被投诉人透露投诉人有关信息的;

  (二)不按规定将受理情况或处理结果及时通知投诉人的;

  (三)对需要移交的投诉事项未及时移交的;

  (四)不按规定时限和程序办理投诉的。

  第二十五条 行政机关工作人员阻拦、限制投诉人投诉或对投诉人打击报复的,由其职务任免机关或监察机关按照《中华人民共和国行政监察法》和《行政机关公务员处分条例》等有关规定给予行政处分。

  第二十六条 投诉人捏造事实、恶意投诉,违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的,由公安机关依法给予处罚。

  第六章 附  则

  第二十七条 本办法所称行政机关包括法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织和依法接受行政机关委托承担行政管理职能的单位。

  第二十八条 县级以上人民政府及其工作部门,可以根据本办法,结合实际制定实施办法。

  第二十九条 本办法自2009年2月10日起施行。


广州市解困房租赁管理试行办法

广东省广州市国土局、房地产管理


广州市解困房租赁管理试行办法
广州市国土局、房地产管理局



第一条 为多层次解决我市住房困难户的居住问题,根据国家有关规定,结合本市的实际情况,特制定本办法。
第二条 本办法所称解困房出租,是指政府以优惠政策和财政补贴所建造的解困房,按准成本租金短期出租给住房困难户的行为。
第三条 广州市国土局房地产管理局是解困房租赁管理的行政主管机关,广州市解决住房困难办公室(以下简称市解困办)在本办法授权范围内负责本办法的实施。
市解困办可委托物业公司具体负责解困房的日常维修、养护管理工作。
第四条 解困房的出租,租赁双方必须签订租赁合同。租赁双方当事人要共同遵守合同约定条款。
第五条 解困房的承租人在租赁合同期间应申请购买解困房,或通过其他途径解决住房。租赁期满应退出所承租的解困房。
第六条 凡在全民和集体所有制企事业单位以及群众团体工作,持有本市户籍证明,具备下列条件的居民,可申请承租解困房:
(一)家庭人均居住面积低于5平方米或无房居住的;
(二)住房困难状况已在其上级主管机关和市解困办登记备案的;
(三)所在单位和申请人已参加住房公积金存储的;
(四)单位或个人能够为申请人担保的;
(五)市解困办规定的其他条件。
第七条 凡符合本办法第六条规定的本市居民,可凭本人身份证明及单位证明,向市解困办提出承租解困房申请,经市解困办审核批准后签订租赁合同。
第八条 解困房可由困难户所在单位代租。代租单位应与市解困办签订代租合同。
第九条 解困房租赁合同应当具备以下主要条款:
(一)承租人的姓名或名称、地址;
(二)房屋的位置、楼层、朝向、面积、装修及设施;
(三)房屋用途;
(四)租赁期限;
(五)租金、租赁保证金数额及支付方式;
(六)房屋维修责任;
(七)变更、解除合同条件;
(八)担保方式、范围;
(九)违约责任;
(十)当事人约定的其他条款。
解困房租赁合同文本由市国土局房地产管理局制作。
第十条 解困房租赁期限原则为两年。届时,承租人确实仍未能解决住房的,应当在租赁期满前三个月,向市解困办提出续租申请,续租期限不得超过两年。
第十一条 租金根据解困房建筑综合造价计算,实行准成本租金,准成本月租单价平均为每平方米建筑面积14.96元。实际计收标准是第一、二年每月每平方米建筑面积8元(均价,下同),第三年为10元,第四年为15元,并依房屋楼层、朝向不同,对均价予以增减调节:三
、四、五层加收10%,六层加收5%,八层减收10%,九层减收15%;东向、南向加收5%,西北向减收10%。
第十二条 承租人应按承租建筑面积缴纳租赁保证金。
租赁保证金按每平方米建筑面积40元计收,续租期间按每平方米60元计收。
租赁保证金在租赁期间不予退还。租赁关系终止,承租人退还房屋之日起二日内,市解困办应退还租赁保证金本金。
租赁保证金的利息用于补偿解困房养护、维修和管理费用的不足。
第十三条 承租人入住解困住宅小区后,应按规定缴交小区各项管理费用,并有权参与和监督住宅小区的管理。
第十四条 解困房的养护维修由市解困办委托物业公司具体实施。物业公司应制定年度房屋养护维修计划,定期对所管理的房屋进行安全检查,及时维修房屋,保证解困房处于良好状况。
第十五条 解困房属自然损坏的,由所在小区的物业公司负责养护维修;不属养护维修性质的修缮、改善及人为损坏的修复,由承租人负责。
第十六条 市解困办应检查、监督受委托的物业公司实施养护、维修房屋情况。
第十七条 承租人采取欺骗手段承租解困房的,市解困办有权收回房屋,加倍收取非法租住期间的租金,并没收其租赁保证金。
第十八条 承租人有下列行为之一的,市解困办依法终止租赁合同,收回房屋,并可给予处罚:
(一)擅自转租、转借他人或擅自调换使用,改变房屋用途的,处以变动期间租金5倍的罚款;
(二)无正当理由拖欠房租或空置房屋累计六个月以上的,除补交欠租外,并处以欠交租金总额2倍的罚款;
(三)利用承租房屋进行非法活动的,除由有关部门依法处罚外,并处以承租期间租金总额5倍的罚款;
(四)故意损坏承租房的,除按受损部分原价赔偿外,并处以房屋原造价5%的罚款。
第十九条 租赁期满,承租人应退还承租的解困房。逾期不迁出的,市解困办可向人民法院起诉,并追索逾期迁出所造成租金损失3~5倍的赔偿及处以房屋原造价5%的处罚。
第二十条 违反本办法,情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条 本办法由市国土局房地产管理局负责解释。
第二十二条 本办法自一九九五年十月一日起试行。



1995年10月1日