机动车停放、保管性质认定及毁损、灭失责任承担分析/付建国

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 23:49:44   浏览:8327   来源:法律资料网
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        机动车停放、保管性质认定及毁损、灭失责任承担分析

                    付建国

摘要:机动车辆在停车场毁损、灭失所产生的赔偿纠纷是司法实践中多发且较疑难的一类案件。本文作者从理论与实践的结合上认定机动车停放的性质入手,分别从车辆保管合同、场地租赁合同、消费服务合同的附随义务等三种法律关系的区别及特征上,研究、探讨了机动车在停车场毁损、灭失后,停车场地提供一方所应承担的民事法律责任。
关键词:机动车 停车场 保管合同 租赁合同 附随义务
  随着机动车辆的不断增加,因机动车在停车场毁损、灭失引起的损害赔偿纠纷也越来越多。由于法律在这方面规定的比较原则,在法学理论上人们对停车场停放机动车辆的法律性质往往有不同的认识,司法实践也就因此导致不同的处理结果。因而对这一问题有认真探讨的必要。本文分别从机动车的有偿停放和无偿停放两个方面所导致的机动车毁损、灭失的民事责任上进行分析、探讨。
  一、机动车有偿停放的法律性质及毁损、灭失的民事责任
  从司法实践中反映出来的实际情况来看,机动车在停车场毁损、灭失引起的损害赔偿纠纷,以机动车的有偿停放居多。机动车的有偿停放,从停车场与机动车车主之间的法律关系性质来看,无非就是这么两种,即有偿的车辆保管合同关系和场地租赁合同关系。
  (一)车辆保管合同关系。保管合同又称为寄存合同,我国《中华人民共和国合同法》第365条规定:“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。”强调了物的保管目的。《中华人民共和国合同法》第367条规定:“保管合同自保管物交付时成立,但当事人另有约定的除外。”强调了保管合同交付作为该类合同的生效要件,即此类合同是一种实践性的合同。保管合同分为有偿保管合同和无偿保管合同,第366条第二款规定:“当事人对保管费没有约定或者约定不明确的,依照本法第六十一条规定仍不能确定的,保管是无偿的。”第374条规定:“保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿责任。”
  由此看来,有偿保管合同保管人承担的是一种过错责任,即保管人应尽到善良保管人的注意,妥善保管保管物,只有在保管人存在过错,怠慢履行保管义务,或保管行为不妥,致使保管物毁损、灭失的,保管人才向寄托人承担赔偿损害责任。若车辆是因洪水、地震等不可抗力或意外事件毁损、灭失的,停车场因无过错则不负民事责任。若车辆被盗,停车场存在保管不善的过失,应向车主承担赔偿责任;若车辆遭暴力抢劫,则不能一概而论,由于抢劫犯罪具有突发性、不可预测性及难以防范性的特点,作为停车场来说,即使尽妥善保管义务,也不能完全避免此类犯罪事件的发生,责任的分担应具体情况具体分析:若因停车场保管措施不力,给犯罪分子以可乘之机,停车场应根据自己的过错承担相应的赔偿责任;若该抢劫犯罪行为根本是无法防范、无法避免的,则应根据罪责自负原则,由犯罪分子承担刑事责任的同时对毁损、灭失的车辆承担民事责任。
  (二)场地租赁合同法律关系。场地租赁合同是租赁合同的一种,所谓租赁合同,根据《中华人民共和国合同法》第212条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”具体到场地租赁合同,就是一方将停车的场地交给机动车车主停放车辆使用,从而收取场地使用费的合同。一般来说,车主将机动车驶入停车场停放在相应的停车位,即视为停车场已经将车位交付车主使用。《中华人民共和国合同法》第216条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。”除此之外,出租人对承租人对租赁物的使用并不再承担其他义务和责任;相反,若因承租人使用不当导致租赁物损失的,承租人应向出租人承担赔偿责任。具体到场地租赁合同中,只要车主将车开进指定的停车位,停车场即出租方即已履行自己在租赁合同中的全部义务,对停车位上停放的机动车不负任何看管义务,即对机动车在停车场被毁损、灭失的不承担任何赔偿责任。当然,若因停车场即出租方的原因导致机动车毁损、灭失的,例如,出租人在指挥其他机动车入场时失误,导致该机动车被撞坏的,承租方则要负损害赔偿责任。但严格来说,此时的责任属于侵权责任,与场地租赁合同关系已不沾边了。
  由于双方纠纷发生以后,停车场一般都极力主张双方合同性质是场地租赁而非保管合同,而机动车车主一般则极力主张是保管合同而非场地租赁合同。关于机动车车主与停车场之间究竟是保管合同关系还是场地租赁合同关系的认定,有学者认为:“只有在车主将机动车行驶证或车钥匙交押停车场,停车场向车主发放停车证或取车凭证,车主只有持该凭证方能将车从停车场取走时,才表明停车场作为保管人接受了该机动车的交付,并实际占有、控制了该机动车,车主与停车场才构成保管合同关系。否则,如果停车场仅向车主收取停车费,或者向车主出具停车场定额专用发票,且不需凭该票据取车,车主自己拿钥匙可以随时将车开走,那么,该机动车的实际控制权就没有交付给停车场,双方之间的保管合同关系就未成立,而仅构成停车场将停车位交付车主使用并收取一定费用的场地租赁合同关系。”[1]笔者认为,这只是认定双方成立的是保管合同法律关系还是场地租赁合同关系的最通常、最简单的情况,仅仅做这样的认定还是很不够的,还不能解决实际生活中存在的大量疑难问题。例如,在一些物业管理小区的停车场,由于停车场的管理人员和居住在该小区的一些车主很熟悉,停车场管理人员既不向机动车车主收取行驶证和车钥匙,也不向车主发放取车凭证,车主只要将车停放在一定位置,向停车场管理人员示意一下,以后自己拿钥匙可以随时将车开走;而对大多数与管理人员陌生的机动车车主,则要收取车钥匙或者发放取车凭证并凭证取车。但对各机动车主收取的停车费用都是一样的。如果不发取车凭证的车主的车辆丢失,我们能说双方成立的不是保管合同而是场地租赁合同吗?很明显,这种情况,双方成立的是车辆保管合同而不可能是场地租赁合同,只不过是因为双方比较熟悉,为了方便而简化了保管手续而已,但这并不能因此就改变保管合同的法律性质。
  另外,场地租赁合同的成立,要求租赁场地的一方,对该场地要有所有权或使用权为必要条件,否则,就不可能成立场地租赁合同。例如,现在一些小区的物业管理一方对该小区居民停车或外来人员的停车收取一定的停车费用,既不收车钥匙,也不发给取车凭证,车主随时可将车开走。车辆管理一方认为是场地租赁合同关系,车主则认为是车辆保管合同关系,这时,如果车辆在停放期间丢失或者毁损,如何认定双方合同的性质呢?笔者认为,由于这一小区场地的使用权就是属于该小区全体居民的,即物业管理一方没有该场地的使用权,所收的停车费不可能是场地使用费,而只能是车辆保管费,即双方成立的只能是车辆保管合同,即使对小区以外的车主,成立的也只能是车辆保管合同法律关系。与这种情况相似的还有一种情况就是,在节假日的一些体育场馆、旅游景点等公共场所附近,有些单位或者个人为了创收,随便圈起一大块地方,招徕车主停车,以收取车主3至5元不等的所谓停车费或者存车费,既不收取车主的车钥匙,也不向车主发放取车凭证,车主随时可以将车开走,这时,车辆保管人和车主可能都认为是双方成立的是场地租赁合同关系。笔者认为,他们之间成立的只能是车辆保管合同法律关系。因为在这种情况下“保管人”收取的费用除了“保管费用”以外,不可能再有其他的合理解释。
因此,笔者认为停车场与机动车车主之间法律关系性质的认定,即认定双方的法律关系是保管合同关系还是场地租赁合同关系,主要看停车场地提供一方是否有场地使用权,如果有场地使用权,收取的停车费用比较公平合理,车主又随时可以将车开走的,一般就可以认定为是场地租赁合同关系;如果场地提供一方没有场地使用权,或者虽有场地使用权,但收取的费用较一般场地租赁合同又明显偏高,即按收取的费用来看,认定是场地租赁合同是明显不公平的,则应认定双方成立的是保管合同关系。另外,还要看当地人们的交易习惯,如果当地人们在习惯是都认为是保管合同或者是场地租赁合同,那就以人们的习惯认识为准。例如,梁书文教授在国家法官学院的高级法官培训班上讲了这样一个案例:一个体户某乙向某甲交月租费250元作为一个月的停车费(某甲租了他人一块空地开设车辆停放业务)。乙的车在该停车场地上丢失,双方就赔偿发生纠纷,甲主张是场地租赁合同,自己无责任;乙则主张是保管合同,甲应负赔偿责任。一、二审法院均判决支持了乙的主张。[2]此案双方虽没有约定是何种性质合同,但从交月租费,乙可以随时将车开走来看,更像是场地租赁合同,但从收取费用情况来看,认定是保管合同更合理些。所以,法院认定为保管合同是正确的。
  二、机动车无偿停放的法律性质及毁损、灭失的民事责任
  所谓机动车的无偿停放从停车场地的提供方与机动车车主之间的法律关系来看,主要有这么两种情况:一种无偿保管合同法律关系和消费服务合同的服务方为消费者提供停车场地所产生的消费服务合同附随义务。
  (一)车辆无偿保管合同。从《中华人民共和国合同法》对保管合同的规定来看,无偿保管合同与有偿保管合同的区别主要有两点:一是无偿保管合同保管一方不收取保管费用;二是无偿保管合同的保管人一方对保管物毁损、灭失的责任要比有偿保管轻一些。即有偿保管的保管方即使有轻过失也要承担民事责任;而无偿保管合同的保管方只在有重大过失时才对保管物的毁损、灭失承担民事责任。
机动车在保管中毁损、灭失往往涉及两个难题,一是无偿保管还是有偿保管;二是如果认定为是无偿保管,如何认定保管人是否有重大过失。在保管合同没有约定或约定不明时,对保管合同性质的认定,《中华人民共和国合同法》第366条第二款规定 :“当事人对保管费没有约定或约定不明确的,依照本法第六十一条规定仍不能确定的,保管是无偿的。”第61条的规定是:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的,可以补充协议,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”在保管方与机动车车主一方就保管合同是有偿还是无偿发生纠纷时,往往是车辆发生毁损、灭失发生纠纷之后,这时保管方极力主张是无偿保管,以减轻自己的责任,而机动车车主一方则极力主张是有偿保管,以取得最大限度的赔偿,双方难以就有偿还是无偿达成补充协议,所以只能按交易习惯来确定。例如,某丙将车开进一停车场停放,停车场没有人向甲收费,甲也不知是否是收费的停车场。两小时后丙办完事来取车时,车不见了,丙找到停车场管理人员,说自己的车在停车场丢失了,管理人员说是无偿保管,丢失了我们停车场没有责任,而丙看到其他在此停放的机动车车主都是在车开走时交费的。那么,这就可以认定是有偿保管而非无偿保管。如果因为车丢了,今天该停车场对所有在此停放的车辆都不收费了,但如果该停车场在昨天、前天是收费的,我们仍应认定该停车场与丙形成的是有偿保管合同。因此,在对车辆保管合同性质认定问题上,一定要联系的广一点,如对其他车辆是否收费保管,昨天、前天是否收费保管,该停车场的场地的来源,该场地登记的性质及场地管理人员开支的来源等。如果其停车场的场地是租来的,其管理人员的开支主要靠停车收费,在丢失他人车辆后就以未收取车辆保管费为由,而主张是无偿保管,这无论如何是不现实的,即不符合人们的交易习惯,应根据《中华人民共和国合同法》第61条规定认定为是有偿保管合同。二是如何认定无偿保管合同保管方有重大过失,在认定是无偿保管合同后,如果要求保管方赔偿毁损、灭失的车辆,则还要求保管人有重大过失,一般认为,“重大过失是指保管人明知保管物可能造成毁损、灭失而轻率地作为或者不作为。”[2]就是要求无偿保管人像保管自己的物品那样尽到同样的注意。例如,最近佛山市中级人民法院判决了这样一起机动车在无偿保管期间丢失的赔偿案件:原告袁某在晚六时许到某宾馆消费,同时将借用的轿车开进该宾馆的地下停车场,晚十时取车时,发现车已丢失。袁某诉之法院,要求赔偿损失45000元。法院经审理认为,双方无偿保管合同成立,被告在事发当日对车辆保管并未与以往一样发放停车票或进行登记管理,致使无停车票者亦可以驾驶车辆离开停车场,被告对车辆丢失有重大过失。因此判决支持了原告的诉讼请求。[3]本案中,保管人的重大过失是明显的。应提起注意的是,无偿保管人对自己没有重大过失负有证明责任,虽然没有重大过失,但不能举出证据加以证明的,仍要和有偿保管合同一样承担赔偿责任。
  (二)消费服务合同中服务方为消费者提供停车服务的合同附随义务的认定及车辆毁损、灭失的民事责任问题。在现实生活中,一些宾馆、饭店等消费、娱乐场所附设停车场,一般是为方便消费者、招揽顾客而提供的附属配套设施,有的停车场设有专人看管,有的仅仅是提供场地。前这是无偿保管合同,后者则属于消费服务合同中的附随义务,即《中华人民共和国合同法》第60条第二款的规定:“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质,目的和交易习惯履行通知、协助、保密的任务。”服务一方为消费者提供了停车场地,即是完成了自己的协助义务。
  有人认为,商家作为附随义务提供的车辆停放场地或车辆保管场地是间接有偿性的,为充分保护消费者利益,此时无论是有偿还是无偿都应当尽善良管理人的注意[4]。即都要负有偿保管合同的义务。这就将消费服合同中附随的停车场的提供义务所应承担的责任与有偿车辆保管合同中保管人对保管义务的违反所应承担的责任等量齐观了。这既没有法律依据,也不公平、不合理。笔者认为,在消费服务合同中,提供服务的一方,只要向消费者免费提供了停车场地,就算完成了自己的附随义务,提供服务的责任至多相当于场地租赁合同中场地提供一方的责任,绝不能也不应当大于场地租赁合同中场地提供一方的责任。因为提供消费服务的一方对于驾车前来消费的消费者和非驾车前来消费的消费者在消费方面是同等对待的,提供服务一方为了消费者的方便无偿提供场地,没有理由再让他承担保管合同的义务。在实际生活中,有些宾馆、饭店等服务单位为了自己门前的有序和方便,指挥一些车辆停放在门前指定的位置,即使在这种情况下,发生车辆的丢失或者毁损,服务单位也没有什么责任。但如果没有经过车主的同意,服务人员擅自移动了车辆,导致车辆丢失或者毁损的,那就要另外承担侵权责任,这就和合同义务没有什么关系了。
当然,有些宾馆、饭店的停车场在收取消费服务费用之外又专门收取停车费的,或者有的设有专人无偿看管,但车主又给了看管人“小费”的,这种情况下,就是在消费服务合同之外又成了一个有偿的车辆保管合同,当车辆发生毁损、灭失时,服务方就应当承担有偿保管人的法律责任了。
参考文献:
[1]刘立峰:对停车场机动车丢失的民事责任分析,《法学杂志》2004年第一期P59—60页
[2]梁书文:保管合同,《合同法讲座》,国家法官学院编,中国政法大学出版社,2001年版P454—472页。
[3]梁宇、李海荣:免费停车无故丢失,一顾客状告宾馆终获赔偿,《法制文萃报》2004年5月6日第6版
[4]王利明主编:《民法》,中国人民大学出版社,2000年版,第463页


作 者:付建国,1980年8月3日出生,安徽宿州市人,虎林市人民法院;
通讯地址:虎林市人民法院;
电子邮箱:fujianguo2008@yahoo.com.cn;
通讯方式: 13946880003

作 者:付建国,1980年8月3日出生,安徽宿州市人,虎林市人民法院书记员;
通讯地址:虎林市人民法院;
电子邮箱:fujianguo2008@yahoo.com.cn;
通讯方式: 13946880003


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成都市机动车停放服务收费管理暂行办法

四川省成都市人民政府


成都市机动车停放服务收费管理暂行办法

政府令第131号


《成都市机动车停放服务收费管理暂行办法》已经2006年10月13日市政府第87次常务会议讨论通过,现予公布,自2007年1月1日起施行。


市长:

二○○六年十一月六日

成都市机动车停放服务收费管理暂行办法

第一条(目的依据)
为加强机动车停放服务收费管理,规范机动车停放服务收费行为,保护机动车停放人和机动车停车场经营者的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和有关法律、法规,结合成都市实际,制定本办法。

第二条(适用范围)
凡在本市行政区域内依法从事机动车停放服务业务的单位、个人以及机动车停放人,均应遵守本办法。

第三条(主管部门)
市和各区(市)县政府价格主管部门负责本行政区域内各类机动车停车场停放服务收费的监督管理工作。

第四条(价格形式)
本市机动车停放服务收费按停车场类别分别实行市场调节价、政府指导价和政府定价。

第五条(市场调节价)
下列机动车停车场停放服务收费实行市场调节价:
(一)专业经营的室内停车场(楼);
(二)商场、餐馆、茶楼、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、企事业单位等建筑物的配套室内停车场。

第六条(政府指导价)
住宅区(含居民院落和单位宿舍,下同)配套机动车停车场停放服务收费实行政府指导价。政府指导价的基准价及浮动幅度,由市政府价格主管部门制定后向社会公布。具体收费标准由建设单位或者物业管理机构在政府指导价浮动幅度内与购房者或者车位使用者在购房合同或者物业管理合同中约定。
本办法施行前实行政府定价的住宅区,经三分之二以上的住户同意后可以按本办法的规定实行政府指导价。
不符合前两款规定条件的住宅区,执行政府定价。

第七条(政府定价)
下列机动车停车场停放服务收费实行政府定价:
(一)商场、餐馆、茶楼、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、企事业单位等建筑物的配套露天停车场;
(二)机场、车站、码头、景区(点)、医院、博物馆、图书馆、体育场(馆)、学历教育学校、殡葬服务等场所配套停车场(含室内和露天);
(三)专业经营的露天停车场;
(四)临时占道停车场;
(五)采用机械式停车等特殊停车方式的停车场。

第八条(混合型停车场)
商住楼、综合楼等居民住宅与商场、娱乐场所、写字楼(间)、宾馆酒店共用的停车场,应按规划部门的规定,明确住宅户车位数量,优先满足居民住户停车需要。居民住户车辆停放实行政府指导价或政府定价;其他车辆停放,室内停车场实行市场调节价,露天停车场实行政府定价。

第九条(费用构成)
机动车停放服务费由停车场地占用费,停车场设施设备购置、维修费,停车场管理服务人员的工资、福利、税金,因停车场保管不善造成车辆毁损、灭失的赔偿金,停车场正常运转所需的水电费等费用构成。

第十条(等级划分)
政府定价停车场实行等级收费管理,分特级停车场和普通停车场。具体等级划分标准及等级通用收费标准由市政府价格主管部门制定后向社会公布。

第十一条(定价原则)
城区各类机动车停车场停放服务收费实行分区域、分时段定价原则。市政府价格、城市管理、公安、交通、规划等部门根据交通流量及管理需要,划分不同的区域和时段,制定不同的机动车停车场停放服务收费标准。

第十二条(计费方式)
本市机动车停放服务采取临时停放和包月停放两种计费方式。临时停放实行计时或计次收费,包月停放按月收费。
居民住宅区配套停车场对居民住户不得拒办包月停车。

第十三条(暂扣车辆停放)
事故车辆、行政执法部门暂扣车辆停放,按所在停车场收费标准收费,严禁以任何理由加收其他费用。

第十四条(不收费情形)
有下列情形之一的不得收取机动车停放服务费:
(一)军用车辆和执行公务的警用车辆;
(二)正在执行任务的特种车辆;
(三)在纳入社区封闭管理的市政道路上正常通行的车辆;
(四)在临时占道停车场停放时间不足15分钟的车辆;
(五)进入住宅区露天停车场临时停放时间不足15分钟的车辆;
(六)在各类停车场临时上下客的出租车辆。

第十五条(核准程序)
政府定价和政府指导价机动车停车场停放服务收费实行核准制度。
政府定价停车场经营者凭有关管理部门停车场备案意见书及附表(复印件,下同),按规定的等级标准和收费标准向所在区(市)县政府价格主管部门提出书面申请,经核准后领取《政府定价机动车停车场收费核准书》,按核准书载明的收费标准收取机动车停放服务费。政府指导价停车场经营者凭有关管理部门停车场备案意见书及附表和与业主(住户)约定并签字的停车服务收费标准,到所在区(市)县政府价格主管部门领取《政府指导价机动车停车场收费核准书》。
机场、火车站及景区(点)等配套机动车停车场需要高于通用等级收费标准收费的,应当向市政府价格主管部门提出书面申请,由市政府价格主管部门根据停车场设施设备条件及服务水平确定收费标准后,到停车场所在区(市)县政府价格主管部门办理相关收费手续。

第十六条(备案程序)
市场调节价机动车停车场停放服务收费实行备案制度。停车场经营者凭有关管理部门停车场备案意见书及附表、建筑物使用性质证明文件(产权证、建设工程规划许可证)和自定的收费标准到所在区(市)县价格主管部门办理备案手续,领取《市场调节价机动车停车场收费备案书》。

第十七条(协商条款)
车辆停放人购买了车位产权,停车场管理者受产权人委托提供相关服务时,应与产权人协商议定服务内容、收费标准及各自的权利、义务,并签订书面协议。
车辆停放人要求租用停车场固定车位的,可在核准的包月停车费基础上加收一定的费用。具体加收标准由车辆停放人与停车场业主协商确定。

第十八条(明码标价)
各类机动车停车场必须规范收费行为,在入口处和交费处醒目位置悬挂机动车停放服务收费价目牌,明确标示收费标准、计费方式等内容,并使用地税部门监制的停车发票。
机动车停放服务收费价目牌由市政府价格主管部门统一监制。各停车场可按监制要求自行制作,也可到所在区(市)县政府价格主管部门按制作成本购买。

第十九条(违反备案及收费服务规定的责任)
机动车停车场经营者有下列行为之一的,由政府价格主管部门予以警告,责令改正,可以并处500元以上5000元以下罚款:
(一)实行市场调节价的停车场无备案手续的;
(二)对不得收费的车辆收费的;
(三)居民住宅区配套停车场对居民住户拒办包月停车的。

第二十条(违反政府定价、政府指导价规定的责任)
机动车停车场经营者有下列行为之一的,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》责令改正,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的,可以处2万元以上20万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿:
(一)超出政府指导价浮动幅度制定机动车停放服务收费标准的;
(二)擅自制定属于政府定价范围的机动车停放服务收费标准的;
(三)高于《政府定价机动车停车场收费核准书》载明的收费标准收费的。
第二十一条(违反明码标价规定的责任)
机动车停车场经营者有下列行为之一的,由政府价格主管部门依照《关于商品和服务实行明码标价的规定》责令改正,没收违法所得,可以并处5000元以下的罚款;没有违法所得的,可以处5000元以下的罚款:
(一)不标明价格的;
(二)不按规定的内容和方式明码标价的;
(三)在标价之外收取未标明的费用的。

第二十二条(复议诉讼)
当事人对行政处罚不服的,应当先依法申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十三条(解释机关)
本办法具体应用中的问题由成都市人民政府法制办公室负责解释。

第二十四条(施行日期)
本办法从2007年1月1日起施行。此前本市有关机动车停放服务收费管理的规定,凡与本办法不一致的,按本办法的规定执行。



房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值,而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中,房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
  一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
  关于房屋承租人优先购买权制度,学术界和实务界至今仍存在存废之争。
  主张该制度存在的理由的有:第一,房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值,可以充分发挥物的效用,提高物的使用效率,维护既有的物的使用关系,稳定社会经济秩序。第二,体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中,承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权,承租人被当然推定为“弱者”,如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益,所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买,反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正,这是法律公平实现的更高层次。
  与此相对,有大批学者主张废止,理由是:第一,所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权,是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制,是对意思自治原则的侵犯,同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利,为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二,立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊,造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约,双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利,出租人再实际低价转让给第三人,而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态,房屋交易遥遥无期,善意买受人的利益遭到极大的破坏,交易安全无从谈起。 3第三,通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利,但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发,为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四,立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的,随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立,房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式,承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要,而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
  二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
  纵观上述反对与赞成的声音,虽然反对的理由有合理成分,但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配,体现其支配权的过程,具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权,但要在法律规定的范围内进行,不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益,所以,所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用,第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租,而是出于居住、营业等需求,实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态,对承租人而言,如没有优先购买权对出租人的约束,其合法权益很难得保护。现阶段,虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化,但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势,保留此项制度非常必要,至于立法本身存在的弊端,则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
  三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
  (一)房屋承租人优先购买权的效力
  房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的,先买权在我国现行立法也叫优先购买权,优先购买权既有物权效力的优先购买权,也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人,具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张,不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值,笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性,确立债权属性,意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系,而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系,承租人的优先权应是优先于第三人取得物权,第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下,承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则,但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容,实现了法律体系内部的和谐统一。
  (二)关于同等条件的司法判定
  同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同,只要基本对等,并且不损害出租人的合法权益,不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准,有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的,适用金钱折算法,承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破,增加基于特定第三人产生的人格利益,转移到房屋价款之中,有其合理的部分,也符合市场经济规律的发展,但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
  ()关于损害承租人优先购买权的救济期限
  除斥期间仅适用于形成权,期间届满权利当然消灭。据此,如将承租人的优先购买权定性为形成权,除斥期间届满后,承租人便不可主张权利,出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由,承租人的实体权利会消灭,并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定,这样不利于完整地保护承租人的权利。所以,对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年,考虑到救济期限太长不利于鼓励交易,太短不利于维护承租人的利益,所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋,第三人又多次易手的情形,如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权,多年以后再主张,对出租人和第三人来说不公平,建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算,但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外,《民法通则》第138条规定:“超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制”,适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处,也给承租人的权利实现提供了多种可能。
  ()对承租人的限制
  1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的,才享有优先购买权,出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋,按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解,承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系,故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租,从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发,由次承租人享有优先购买权较合理,但如果承租人转租未经出租人同意,承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时,房屋可分割出卖的,各承租人仅对承租的部分享有优先购买权,承租人就承租部分放弃优先购买权的,其他承租人对此不能主张优先购买权;不可分割的,各承租人能协商一致的按协商结果处理,不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权,若放弃则按比例大小依次类推。
  (五)与其他权利冲突的解决
  1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产,在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下,第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”,基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权,据此,承租人不能再主张优先购买权,不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的,承租人的优先购买权是基于债权关系产生的,根据物权优于债权的原理,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定,出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人,承租人未到场的视为放弃。据此,承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖,则成为竞买人,所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买,应建议承租人享有报价的权利,如现场竞价低于承租人的报价,由承租人以报价买受房屋。

  北安市法院 王胜宇